GEG beim Eigentümerwechsel: Pflichten für neue Eigentümer
Beim Kauf, Erbe oder der Schenkung einer Immobilie gelten besondere Pflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wer ein Haus übernimmt, wird mitunter dazu verpflichtet, energetische Mindeststandards einzuhalten oder bestimmte Komponenten zu modernisieren. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf Sie achten müssen, welche Fristen gelten und wie Sie Fördermittel sinnvoll nutzen.
- GEG-Pflichten gelten bei Eigentümerwechsel für viele Altbauten: Wer eine unsanierte Immobilie übernimmt, muss gegebenenfalls Heizkessel austauschen, Dächer oder Leitungen dämmen.
- Zwei Jahre Zeit für die Umsetzung: Die gesetzlichen Maßnahmen müssen spätestens zwei Jahre nach Grundbucheintrag umgesetzt sein, sonst drohen Bußgelder.
- Ausnahmen sind möglich, aber nachweispflichtig: Denkmal, kleine Wohnfläche, wirtschaftliche Unzumutbarkeit oder Bestandsschutz können von der Pflicht befreien.
- Staatliche Förderungen erleichtern die Umsetzung: Zuschüsse, Kredite und Steuererleichterungen entlasten finanziell, besonders mit individuellem Sanierungsfahrplan.
Wann greifen die Pflichten laut GEG beim Eigentümerwechsel?
Sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt, greifen bestimmte Sanierungspflichten. Das betrifft insbesondere unsanierte Wohngebäude, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden.
Pflicht zur energetischen Sanierung besteht in der Regel, wenn:
- eine Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt wird,
- und der neue Eigentümer kein Bestandsschutz nach §§ 47, 73 GEG genießt.
Bestandsschutz besteht nur bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, wenn bereits am 1. Februar 2002 eine Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Trifft das nicht zu, greifen die Nachrüstpflichten nach dem Eigentümerwechsel.
Auch bei Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Objekten gelten zahlreiche Vorgaben des GEG, etwa zur Ausstellung und Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Neuvermietung oder Verkauf.
GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel im Überblick
Wer eine Bestandsimmobilie übernimmt, sollte sich frühzeitig mit den konkreten Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes vertraut machen. Je nach Zustand des Hauses können Modernisierungsmaßnahmen verpflichtend sein. Im Einzelnen betrifft das vor allem folgende Punkte:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Wenn die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht den Mindestwärmeschutz bietet, ist eine nachträgliche Dämmung verpflichtend. Alternativ kann das gesamte Dach gedämmt werden.
- Rohrleitungsdämmung: Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich gedämmt werden.
- Austausch bestimmter alter Heizungskessel: Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen unabhängig vom Eigentümerwechsel ausgetauscht werden, sofern es sich um Konstanttemperaturkessel handelt. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon ausgenommen.
Welche Fristen gelten nach dem Eigentümerwechsel laut GEG?
Das Gebäudeenergiegesetz beim Eigentümerwechsel sieht klare Fristen vor: Die genannten Maßnahmen müssen spätestens zwei Jahre nach dem Eigentumswechsel umgesetzt sein. Diese Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer diese Frist versäumt, riskiert Bußgelder und den Verlust von Fördermitteln und Zuschüssen.
Wer kontrolliert die Einhaltung?
Für die Kontrolle der GEG-Pflichten nach dem Eigentümerwechsel sind die zuständigen Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Kommune verantwortlich. Diese können Nachweise einfordern und bei Verstoß auch Bußgelder verhängen.
Wichtig: Auch wenn keine direkte Kontrolle durch die Behörde erfolgt, sind Sie als Eigentümer zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben verpflichtet. Bei Pflichtverletzungen drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Zudem können Fördermittel verwehrt oder zurückgefordert werden.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja, das GEG sieht verschiedene Ausnahmen vor. Diese greifen jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und sollten stets im Einzelfall geprüft werden:
- Denkmalschutz
Nachrüstpflichten gelten nur eingeschränkt. Die zuständige Denkmalbehörde muss einer energetischen Sanierung zustimmen. Eine spezialisierte Energieberatung für Denkmäler unterstützt Eigentümer bei Lösungen im Einklang mit GEG und Denkmalschutz. - Wirtschaftlichkeitsklausel:
Nach § 105 GEG besteht keine Pflicht zur Umsetzung von Maßnahmen, wenn diese wirtschaftlich unzumutbar sind, die Kosten sich also nicht innerhalb der üblichen Nutzungsdauer amortisieren. Ein Gutachten oder Nachweis ist hier entscheidend. - Kleine Gebäude:
Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern sind generell von den meisten energetischen Anforderungen befreit. - Vorherige Sanierung:
Sind Bauteile oder Anlagen bereits fachgerecht saniert und entsprechen den aktuellen energetischen Anforderungen, entfällt die Pflicht zur Nachrüstung. - Technische Unmöglichkeit oder Unverhältnismäßigkeit:
In Einzelfällen kann auf eine Sanierung verzichtet werden, wenn sie technisch nicht umsetzbar ist oder die baulichen Gegebenheiten eine Umsetzung unverhältnismäßig erschweren.
Ein Energieberater vor Ort kann prüfen, ob Ausnahmen geltend gemacht werden können und ob sich ein Antrag auf Befreiung bei der zuständigen Behörde lohnt.
Welche Förderungen stehen zur Verfügung?
Wer GEG-konform saniert, kann auf Unterstützung vom Staat bauen. Besonders relevant sind:
- Zuschüsse und Kredite über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Ob Dämmung, neue Heiztechnik oder die Komplettsanierung: förderfähige Einzel- und Gesamtmaßnahmen können durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst oder durch zinsgünstige KfW-Kredite gefördert werden
- Steuerliche Abschreibung: 20 Prozent der Sanierungskosten lassen sich innerhalb von drei Jahren steuerlich geltend machen. Gerade für selbstnutzende Eigentümer ist das eine Option.
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Dieses von einem zertifizierten Energieberater erstellte Dokument zeigt auf, welche Sanierungsschritte technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. Der iSFP wird mit bis zu 50 Prozent gefördert und verbessert gleichzeitig die Förderkonditionen für die enthaltenen Maßnahmen.
Use Case: Eigentümerwechsel mit Sanierungspflichten nach GEG
Ausgangssituation
Ein Ehepaar aus Stuttgart kauft im Frühjahr 2024 ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1968. Das Haus war zuvor seit Jahrzehnten im Familienbesitz und wurde kaum modernisiert.
- Wohnfläche: ca. 140 m²
- Heizung: Konstanttemperaturkessel von 1991
- Fenster: einfach verglast
- Dach: ungedämmt
- Energieausweis: Bedarfsausweis mit Energieeffizienzklasse H
Nach dem Kauf stellt sich die Frage: Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG)? Was muss gemacht werden – und was nicht?
Beratungsansatz durch Heid Energieberatung
Die Eigentümer beauftragten eine GEG-Beratung inklusive Vor-Ort-Termin mit der Heid Energieberatung. Ziel war es, Klarheit über gesetzliche Sanierungspflichten und mögliche Förderungen zu schaffen.
Unsere Leistungen:
- GEG-Check auf Sanierungspflichten (§ 71 GEG)
- Prüfung von Fristen und Ausnahmen
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
- Fördermittelberatung für BEG-Förderung
- Aufklärung über mögliche Bußgelder und Haftungsrisiken
Ergebnis & Maßnahmenplan
| Pflicht nach GEG | Konkrete Maßnahme | Frist | Förderfähig? |
|---|---|---|---|
| Austausch Heizkessel | Konstanttemperaturkessel > 30 Jahre alt → Austauschpflicht (§ 72 GEG) | 2 Jahre nach Eigentümerwechsel | Ja (BEG) |
| Dämmung oberste Geschossdecke | Ungedämmtes Dach → Pflicht zur Dämmung (§ 47 GEG) | Unverzüglich nach Erwerb | Ja (BEG) |
| Austausch Fenster | Keine Pflicht, aber Empfehlung im Rahmen der Effizienzsteigerung | – | Ja |
| Austausch Umwälzpumpe | Veraltete Technik, hohe Stromaufnahme | Keine gesetzliche Pflicht, aber empfohlen | Ja |
Wichtige Ausnahme: Die Austauschpflichten greifen nicht bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus, wenn der bisherige Eigentümer auch selbst dort gewohnt hat – es sei denn, das Haus wird verkauft. Hier war der GEG-Fall also eindeutig.
Fazit & Vorteil für die Eigentümer
- GEG-konform saniert und rechtliche Sicherheit gewonnen
- Durch die Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) wurde der Zuschuss auf bis zu 20 % der Investitionskosten erhöht
- Vermeidung von Bußgeldern (bis zu 50.000 € wären möglich gewesen)
- Klares Konzept für eine stufenweise Modernisierung in den nächsten Jahren
Praxis-Tipp: So gehen Sie nach dem Eigentümerwechsel vor
Wer beim Eigentümerwechsel mit Struktur vorgeht, kann gesetzliche Vorgaben einfach erfüllen und zusätzlich langfristig sparen. Unsere Empfehlung:
- Energieberatung beauftragen: Lassen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie professionell erfassen und bewerten.
- GEG-Pflichten im Bestand prüfen: Gehört Ihre Immobilie zu den GEG-relevanten Altbauten? Besteht Handlungsbedarf?
- Maßnahmen priorisieren: Welche Sanierungspflichten bestehen? Welche Modernisierungen lohnen sich darüber hinaus wirtschaftlich?
- Fördermittel nutzen: Lassen Sie sich zur optimalen Kombination aus Zuschüssen, Krediten und steuerlicher Abschreibung beraten.
- Zwei-Jahres-Frist einhalten: Planen Sie mit Puffer. Viele Handwerksbetriebe haben lange Vorlaufzeiten.
Eine gute Grundlage bietet hier unser individueller Sanierungsfahrplan, der nicht nur gesetzliche Anforderungen aufzeigt, sondern auch Einsparpotenziale beziffert.
Wer eine Immobilie übernimmt, muss wissen, dass das GEG mehr verlangt als nur einen Energieausweis. Ohne fundierte Analyse und kluges Vorgehen drohen unnötige Kosten oder gar Bußgelder.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Häufige Fragen zur GEG-Pflicht bei Eigentümerwechsel
Viele Eigentümer stellen sich nach dem Kauf, der Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie dieselben Fragen: Was verlangt das Gebäudeenergiegesetz konkret von mir? Welche Fristen gelten? Und wie kann ich das wirtschaftlich sinnvoll umsetzen? Die folgenden Antworten liefern einen schnellen Überblick zu den wichtigsten Aspekten rund um GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel:
Welche GEG-Pflichten gelten beim Eigentümerwechsel?
Nach einem Eigentumswechsel müssen Sie je nach Gebäudetyp und Vornutzung bestimmte energetische Nachrüstpflichten erfüllen. Dazu gehört unter anderem der Austausch alter Heizkessel sowie die Dämmung des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen. Ein Bestandsschutz besteht nur, wenn bei Ein- oder Zweifamilienhäusern bereits zum Stichtag am 1. Februar 2002 eine Selbstnutzung vorlag.
Wann beginnt die Frist zur Umsetzung der GEG-Pflichten nach Eigentümerwechsel?
Die Zwei-Jahres-Frist startet mit dem Datum der Grundbuchumschreibung. Innerhalb dieses Zeitraums müssen alle verpflichtenden Maßnahmen umgesetzt sein.
Welche Ausnahmen gibt es von der Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel?
Es gibt Ausnahmen bei Denkmalschutz, kleiner Wohnfläche (< 50 Quadratmeter), wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder bereits erfüllten Maßnahmen.
Was passiert, wenn ich die GEG-Pflichten nicht erfülle?
Bei Verstoß gegen die Vorschriften drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro sowie der Verlust von Fördermitteln. Auch die Verkauf- oder Vermietbarkeit der Immobilie kann darunter leiden.
Welche Förderungen kann ich für GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel nutzen?
Fördermöglichkeiten bestehen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), über steuerliche Anreize sowie durch den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Ein Energieberater hilft bei der Auswahl und Antragstellung.
