GEG beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel: Pflichten für neue Eigentümer

Beim Kauf, Erbe oder der Schenkung einer Immobilie gelten besondere Pflichten aus dem Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG). Wer ein Haus übernimmt, wird mitunter dazu verpflichtet, energetische Min­dest­stan­dards einzuhalten oder bestimmte Komponenten zu modernisieren. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf Sie achten müssen, welche Fristen gelten und wie Sie Fördermittel sinnvoll nutzen.

Hand hält Hausschlüssel mit Schlüsselanhänger in Form eines Hauses vor unsaniertem Mehrfamilienhaus – Symbol für Eigentümerwechsel und Sanierungspflichten laut Gebäudeenergiegesetz.
Wer eine Immobilie übernimmt, sollte die GEG-Pflichten beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel kennen, denn Sanierung ist in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben.
Das Wichtigste in Kürze
  • GEG-Pflichten gelten bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel für viele Altbauten: Wer eine unsanierte Immobilie übernimmt, muss gegebenenfalls Heizkessel austauschen, Dächer oder Leitungen dämmen.
  • Zwei Jahre Zeit für die Umsetzung: Die gesetzlichen Maßnahmen müssen spätestens zwei Jahre nach Grund­buch­ein­trag umgesetzt sein, sonst drohen Bußgelder.
  • Ausnahmen sind möglich, aber nach­weis­pflich­tig: Denkmal, kleine Wohnfläche, wirtschaftliche Unzumutbarkeit oder Bestandsschutz können von der Pflicht befreien.
  • Staatliche Förderungen erleichtern die Umsetzung: Zuschüsse, Kredite und Steu­er­erleich­te­run­gen entlasten finanziell, besonders mit individuellem Sa­nie­rungs­fahr­plan.

Heid Energieberatung
Zertifizierte Energieberater nach DIN EN 16247 und Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) von TÜV, DEKRA, IHK, dena und EIPOS.

Wann greifen die Pflichten laut GEG beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel?

Sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt, greifen bestimmte Sa­nie­rungs­pflich­ten. Das betrifft insbesondere unsanierte Wohngebäude, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden.

Pflicht zur energetischen Sanierung besteht in der Regel, wenn:

  • eine Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt wird,
  • und der neue Eigentümer kein Bestandsschutz nach §§ 47, 73 GEG genießt.

Bestandsschutz besteht nur bei Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern, wenn bereits am 1. Februar 2002 eine Wohnung vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Trifft das nicht zu, greifen die Nach­rüst­pflich­ten nach dem Ei­gen­tü­mer­wech­sel.

Auch bei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern oder vermieteten Objekten gelten zahlreiche Vorgaben des GEG, etwa zur Ausstellung und Vorlage eines gültigen En­er­gie­aus­wei­ses bei Neuvermietung oder Verkauf.

GEG-Pflichten beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel im Überblick

Wer eine Be­stands­im­mo­bi­lie übernimmt, sollte sich frühzeitig mit den konkreten Anforderungen des Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­set­zes vertraut machen. Je nach Zustand des Hauses können Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men verpflichtend sein. Im Einzelnen betrifft das vor allem folgende Punkte:

  1. Austausch bestimmter alter Heizungskessel: Gas- oder Ölheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden, sofern es sich um Kon­stant­tem­pe­ra­tur­kes­sel handelt. Brennwert- und Nie­der­tem­pe­ra­tur­kes­sel sind davon ausgenommen.
  2. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Wenn die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht den Min­dest­wär­me­schutz bietet, ist eine nachträgliche Dämmung verpflichtend. Alternativ kann das gesamte Dach gedämmt werden.
  3. Rohr­lei­tungs­däm­mung: Ungedämmte Heizungs- und Warm­was­ser­lei­tun­gen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich gedämmt werden.

Welche Fristen gelten nach dem Ei­gen­tü­mer­wech­sel laut GEG?

Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel sieht klare Fristen vor: Die genannten Maßnahmen müssen spätestens zwei Jahre nach dem Ei­gen­tums­wech­sel umgesetzt sein. Diese Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Ei­gen­tums­um­schrei­bung im Grundbuch. Wer diese Frist versäumt, riskiert Bußgelder und den Verlust von Fördermitteln und Zuschüssen.

Wer kontrolliert die Einhaltung?

Für die Kontrolle der GEG-Pflichten nach dem Ei­gen­tü­mer­wech­sel sind die zuständigen Bau­auf­sichts­be­hör­den der jeweiligen Kommune verantwortlich. Diese können Nachweise einfordern und bei Verstoß auch Bußgelder verhängen.

Wichtig: Auch wenn keine direkte Kontrolle durch die Behörde erfolgt, sind Sie als Eigentümer zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben verpflichtet. Bei Pflicht­ver­let­zun­gen drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Zudem können Fördermittel verwehrt oder zurückgefordert werden.

Gibt es Ausnahmen von der Sa­nie­rungs­pflicht?

Ja, das GEG sieht verschiedene Ausnahmen vor. Diese greifen jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und sollten stets im Einzelfall geprüft werden:

  • Denkmalschutz
    Nach­rüst­pflich­ten gelten nur eingeschränkt. Die zuständige Denkmalbehörde muss einer energetischen Sanierung zustimmen. Eine spezialisierte Energieberatung für Denkmäler unterstützt Eigentümer bei Lösungen im Einklang mit GEG und Denkmalschutz.
  • Wirt­schaft­lich­keits­klau­sel:
    Nach § 105 GEG besteht keine Pflicht zur Umsetzung von Maßnahmen, wenn diese wirtschaftlich unzumutbar sind, die Kosten sich also nicht innerhalb der üblichen Nutzungsdauer amortisieren. Ein Gutachten oder Nachweis ist hier entscheidend.
  • Kleine Gebäude:
    Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern sind generell von den meisten energetischen Anforderungen befreit.
  • Vorherige Sanierung:
    Sind Bauteile oder Anlagen bereits fachgerecht saniert und entsprechen den aktuellen energetischen Anforderungen, entfällt die Pflicht zur Nachrüstung.
  • Technische Unmöglichkeit oder Un­ver­hält­nis­mä­ßig­keit:
    In Einzelfällen kann auf eine Sanierung verzichtet werden, wenn sie technisch nicht umsetzbar ist oder die baulichen Gegebenheiten eine Umsetzung un­ver­hält­nis­mä­ßig erschweren.

Ein Energieberater vor Ort kann prüfen, ob Ausnahmen geltend gemacht werden können und ob sich ein Antrag auf Befreiung bei der zuständigen Behörde lohnt.

Welche Förderungen stehen zur Verfügung?

Wer GEG-konform saniert, kann auf Unterstützung vom Staat bauen. Besonders relevant sind:

  • Zuschüsse und Kredite über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Ob Dämmung, neue Heiztechnik oder die Kom­plett­sa­nie­rung: förderfähige Einzel- und Gesamtmaßnahmen können durch das Bundesamt für Wirtschaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) bezuschusst oder durch zinsgünstige KfW-Kredite gefördert werden
  • Steuerliche Abschreibung: 20 Prozent der Sa­nie­rungs­kos­ten lassen sich innerhalb von drei Jahren steuerlich geltend machen. Gerade für selbstnutzende Eigentümer ist das eine Option.
  • Individueller Sa­nie­rungs­fahr­plan (iSFP): Dieses von einem zertifizierten Energieberater erstellte Dokument zeigt auf, welche Sa­nie­rungs­schrit­te technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. Der iSFP wird mit bis zu 80 Prozent gefördert und verbessert gleichzeitig die För­der­kon­di­tio­nen für die enthaltenen Maßnahmen.

Praxis-Tipp: So gehen Sie nach dem Ei­gen­tü­mer­wech­sel vor

Wer beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel mit Struktur vorgeht, kann gesetzliche Vorgaben einfach erfüllen und zusätzlich langfristig sparen. Unsere Empfehlung:

  • Energieberatung beauftragen: Lassen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie professionell erfassen und bewerten.
  • GEG-Pflichten im Bestand prüfen: Gehört Ihre Immobilie zu den GEG-relevanten Altbauten? Besteht Handlungsbedarf?
  • Maßnahmen priorisieren: Welche Sa­nie­rungs­pflich­ten bestehen? Welche Mo­der­ni­sie­run­gen lohnen sich darüber hinaus wirtschaftlich?
  • Fördermittel nutzen: Lassen Sie sich zur optimalen Kombination aus Zuschüssen, Krediten und steuerlicher Abschreibung beraten.
  • Zwei-Jahres-Frist einhalten: Planen Sie mit Puffer. Viele Hand­werks­be­trie­be haben lange Vorlaufzeiten.

Eine gute Grundlage bietet hier unser individueller Sa­nie­rungs­fahr­plan, der nicht nur gesetzliche Anforderungen aufzeigt, sondern auch Ein­spar­po­ten­zia­le beziffert.Text.

Wer eine Immobilie übernimmt, muss wissen, dass das GEG mehr verlangt als nur einen Energieausweis. Ohne fundierte Analyse und kluges Vorgehen drohen unnötige Kosten oder gar Bußgelder.

Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.

Häufige Fragen zur GEG-Pflicht bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel

Viele Eigentümer stellen sich nach dem Kauf, der Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie dieselben Fragen: Was verlangt das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz konkret von mir? Welche Fristen gelten? Und wie kann ich das wirtschaftlich sinnvoll umsetzen? Die folgenden Antworten liefern einen schnellen Überblick zu den wichtigsten Aspekten rund um GEG-Pflichten beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel:

Welche GEG-Pflichten gelten beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel?

Nach einem Ei­gen­tums­wech­sel müssen Sie je nach Gebäudetyp und Vornutzung bestimmte energetische Nach­rüst­pflich­ten erfüllen. Dazu gehört unter anderem der Austausch alter Heizkessel sowie die Dämmung des Dachs und der Rohrleitungen in unbeheizten Räumen. Ein Bestandsschutz besteht nur, wenn bei Ein- oder Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern bereits zum Stichtag am 1. Februar 2002 eine Selbstnutzung vorlag.

Wann beginnt die Frist zur Umsetzung der GEG-Pflichten nach Ei­gen­tü­mer­wech­sel?

Die Zwei-Jahres-Frist startet mit dem Datum der Grund­buch­um­schrei­bung. Innerhalb dieses Zeitraums müssen alle verpflichtenden Maßnahmen umgesetzt sein.

Welche Ausnahmen gibt es von der Sa­nie­rungs­pflicht bei Ei­gen­tü­mer­wech­sel?

Es gibt Ausnahmen bei Denkmalschutz, kleiner Wohnfläche (< 50 Quadratmeter), wirt­schaft­li­cher Unzumutbarkeit oder bereits erfüllten Maßnahmen.

Was passiert, wenn ich die GEG-Pflichten nicht erfülle?

Bei Verstoß gegen die Vorschriften drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro sowie der Verlust von Fördermitteln. Auch die Verkauf- oder Vermietbarkeit der Immobilie kann darunter leiden.

Welche Förderungen kann ich für GEG-Pflichten beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel nutzen?

För­der­mög­lich­kei­ten bestehen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), über steuerliche Anreize sowie durch den individuellen Sa­nie­rungs­fahr­plan (iSFP). Ein Energieberater hilft bei der Auswahl und Antragstellung.