Beim Kauf, Erbe oder der Schenkung einer Immobilie gelten besondere Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst und einige Pflichten ersatzlos gestrichen – andere gelten unverändert weiter. Wer ein Haus übernimmt, wird mitunter dazu verpflichtet, energetische Mindeststandards einzuhalten oder bestimmte Komponenten zu modernisieren. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, was jetzt noch Pflicht ist, was weggefallen ist, welche Fristen gelten und wie Sie Fördermittel sinnvoll nutzen.
- Thema mit hoher Relevanz: Ganz abgesehen von der rechtlichen Lage geht es beim Immobilienverkauf immer auch um sehr viel Geld. Fast 200 Milliarden Euro wurden in Deutschland 2025 in den Kauf von Wohnimmobilien ausgegeben!
- Das GModG hat das GEG abgelöst: Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Pflichten beim Eigentümerwechsel bestehen weitgehend fort, tragen aber neue Paragraphennummern.
- Zwei Nachrüstpflichten bleiben: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GModG).
- Die Austauschpflicht für alte Heizkessel entfällt: Mit den §§ 71 bis 73 GEG sind das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel und die 65-Prozent-Regel ersatzlos gestrichen.
- Zwei Jahre Zeit für die Umsetzung: Die gesetzlichen Maßnahmen müssen spätestens zwei Jahre nach Grundbucheintrag umgesetzt sein, sonst drohen Bußgelder.
- Ausnahmen sind möglich, aber nachweispflichtig: Denkmal, kleine Wohnfläche, wirtschaftliche Unzumutbarkeit oder Bestandsschutz können von der Pflicht befreien.
- Staatliche Förderungen erleichtern die Umsetzung: Zuschüsse, Kredite und Steuererleichterungen entlasten finanziell, besonders mit individuellem Sanierungsfahrplan.
Wann greifen die Pflichten laut GModG beim Eigentümerwechsel?
Sobald eine Immobilie den Eigentümer wechselt, greifen bestimmte Nachrüstpflichten. Das betrifft insbesondere unsanierte Wohngebäude, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden.
Pflicht zur energetischen Sanierung besteht in der Regel, wenn:
- eine Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt wird,
- und der neue Eigentümer keinen Aufschub nach § 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 3 GModG mehr für sich in Anspruch nehmen kann.
Diesen Aufschub gibt es nur bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. In diesem Fall muss erst der neue Eigentümer nachrüsten. Trifft das nicht zu, etwa bei Mehrfamilienhäusern oder durchgängig vermieteten Objekten, gelten die Pflichten ohnehin unabhängig vom Eigentümerwechsel.
Auch bei Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Objekten gelten zahlreiche Vorgaben des GEG, etwa zur Ausstellung und Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Neuvermietung oder Verkauf (§ 80 GModG) sowie zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 GModG).
GModG-Pflichten beim Eigentümerwechsel im Überblick
Wer eine Bestandsimmobilie übernimmt, sollte sich frühzeitig mit den konkreten Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes vertraut machen. Je nach Zustand des Hauses können Modernisierungsmaßnahmen verpflichtend sein. Im Einzelnen betrifft das vor allem folgende Punkte:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 35 GModG): Wenn die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht den Mindestwärmeschutz bietet, ist eine nachträgliche Dämmung verpflichtend. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf danach 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten. Alternativ kann das gesamte Dach gedämmt werden.
- Rohrleitungsdämmung (§ 69 GModG): Ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen müssen nachträglich gedämmt werden.
- Austausch bestimmter alter Heizungskessel: Mit der Streichung der §§ 71 bis 73 GEG ist das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersatzlos weggefallen. Ebenso entfallen die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Verbot, Heizkessel ab 2045 mit fossilen Brennstoffen zu betreiben. Ein Kesseltausch bleibt in vielen Fällen wirtschaftlich sinnvoll, ist aber allein wegen des Alters der Anlage nicht mehr vorgeschrieben.
Wer den Kauf noch plant, kann mit einer Energieberatung beim Hauskauf mögliche Modernisierungspflichten, energetische Schwachstellen und Folgekosten bereits vor Vertragsabschluss einschätzen lassen.
Was gilt jetzt beim Heizungstausch?
Beim Ersatz einer Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude können Sie seit dem 29. Juli 2026 frei zwischen zehn Optionen wählen (§ 42 GModG). Dazu zählen die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff, Hybridlösungen, hocheffiziente KWK-Anlagen, die Stromdirektheizung, der Anschluss an ein Wärmenetz – und weiterhin Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen.
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings stufenweise klimafreundliche Brennstoffe einsetzen (§ 43 GModG, sogenannte Biotreppe):
- mindestens 10 Prozent ab dem 1. Januar 2029,
- mindestens 15 Prozent ab dem 1. Januar 2030,
- mindestens 30 Prozent ab dem 1. Januar 2035,
- mindestens 60 Prozent ab dem 1. Januar 2040.
Anrechnen lassen sich unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff. Auch eine solarthermische Anlage oder eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kann die Pflicht anteilig erfüllen. Für Stromdirektheizungen gilt eine Sonderregel: Sie dürfen in Wohngebäude nur eingebaut werden, wenn das Gebäude den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent unterschreitet (§ 46 GModG) – ausgenommen sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.
Zusätzlich kündigt § 42a GModG eine Grüngas-/Grünheizölquote an: Bis zum 1. Dezember 2026 soll die Bundesregierung ein Gesetz vorlegen, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichtet, die Brennstoffe für die Gebäudewärme bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Alternativen umzustellen. Für Sie als Eigentümer heißt das: Eine neue fossile Heizung ist erlaubt, die Brennstoffkosten dürften aber langfristig steigen.
Welche Fristen gelten nach dem Eigentümerwechsel laut GEG?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz beim Eigentümerwechsel sieht klare Fristen vor: Die verbliebenen Pflichtmaßnahmen müssen spätestens zwei Jahre nach dem Eigentumswechsel umgesetzt sein (§ 35 Absatz 3 Satz 2 und § 69 Absatz 4 GModG). Diese Frist beginnt mit dem Datum der notariellen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Wer diese Frist versäumt, riskiert Bußgelder und den Verlust von Fördermitteln und Zuschüssen.
Wer kontrolliert die Einhaltung?
Für die Kontrolle der GModG-Pflichten nach dem Eigentümerwechsel sind die zuständigen Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Kommune verantwortlich. Diese können Nachweise einfordern und bei Verstoß auch Bußgelder verhängen. Hinzu kommt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger: Er soll ausdrücklich prüfen, ob die Rohrleitungsdämmung umgesetzt wurde (§ 97 GModG).
Wichtig: Auch wenn keine direkte Kontrolle durch die Behörde erfolgt, sind Sie als Eigentümer zur Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben verpflichtet. Bei Pflichtverletzungen drohen nach § 108 GModG Bußgelder bis zu 50.000 Euro. Zudem können Fördermittel verwehrt oder zurückgefordert werden.
Gibt es Ausnahmen von der Nachrüstpflicht?
Ja, das GModG sieht verschiedene Ausnahmen vor. Diese greifen jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen und sollten stets im Einzelfall geprüft werden:
- Denkmalschutz
Nachrüstpflichten gelten nach § 105 GModG nur eingeschränkt, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden. Die zuständige Denkmalbehörde muss einer energetischen Sanierung zustimmen. Eine spezialisierte Energieberatung für Denkmäler unterstützt Eigentümer bei Lösungen im Einklang mit GModG und Denkmalschutz. - Wirtschaftlichkeitsklausel:
Nach § 5 GModG müssen alle Anforderungen wirtschaftlich vertretbar sein – die Aufwendungen müssen sich also innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die Einsparungen erwirtschaften lassen. Für selbstgenutzte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen enthält § 35 Absatz 4 GModG zusätzlich eine eigene Amortisationsklausel. Führt eine Anforderung im Einzelfall zu einer unbilligen Härte, können Sie nach § 102 GModG eine Befreiung beantragen. Ein Gutachten oder Nachweis ist hier entscheidend. - Kleine Gebäude:
Als kleines Gebäude gilt ein Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche (§ 3 Absatz 1 Nummer 17 GModG). Für diese Gebäude entfällt unter anderem die Energieausweispflicht (§ 79 Absatz 4 GModG). Für zu errichtende kleine Gebäude sieht § 104 GModG zusätzliche Erleichterungen vor. Eine pauschale Befreiung von allen energetischen Anforderungen ist damit allerdings nicht verbunden. - Vorherige Sanierung:
Sind Bauteile oder Anlagen bereits fachgerecht saniert und entsprechen den aktuellen energetischen Anforderungen, entfällt die Pflicht zur Nachrüstung. - Technische Unmöglichkeit oder Unverhältnismäßigkeit:
In Einzelfällen kann auf eine Sanierung verzichtet werden, wenn sie technisch nicht umsetzbar ist. Nach § 34 Absatz 2 GModG treten die Anforderungen an bestehende Gebäude außerdem zurück, soweit ihnen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brand-, Schall- oder Arbeitsschutz oder zum Schutz der Gesundheit entgegenstehen.
Ein Energieberater vor Ort kann prüfen, ob Ausnahmen geltend gemacht werden können und ob sich ein Antrag auf Befreiung bei der zuständigen Behörde lohnt.
Welche Förderungen stehen zur Verfügung?
Wer über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinaus saniert, kann auf Unterstützung vom Staat bauen. Besonders relevant sind:
- Zuschüsse und Kredite über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Ob Dämmung, neue Heiztechnik oder die Komplettsanierung: förderfähige Einzel- und Gesamtmaßnahmen können durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bezuschusst oder durch zinsgünstige KfW-Kredite gefördert werden. Seit dem 21. Juli 2026 gelten reformierte Konditionen: Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle liegt die Grundförderung bei 15 Prozent, beim Heizungstausch bei 30 Prozent.
- Wichtig: Pflicht allein wird nicht gefördert. Nach § 89 GModG sind Effizienzmaßnahmen nur förderfähig, wenn die gesetzlichen Anforderungen mit ihnen übererfüllt werden. Für die oberste Geschossdecke bedeutet das: Das GModG verlangt einen U-Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin, die technischen Mindestanforderungen der BEG dagegen höchstens 0,14. Wer nur die Pflicht erfüllt, geht bei der Förderung leer aus.
- Steuerliche Abschreibung: 20 Prozent der Sanierungskosten lassen sich innerhalb von drei Jahren steuerlich geltend machen (§ 35c EStG). Gerade für selbstnutzende Eigentümer ist das eine Option. Allerdings entfällt dann die Förderungsmöglichkeit.
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Dieses von einem zertifizierten Energieberater erstellte Dokument zeigt auf, welche Sanierungsschritte technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. Der iSFP wird mit bis zu 50 Prozent gefördert (maximal 650 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 850 Euro ab drei Wohneinheiten). Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten wird seit dem 21. Juli 2026 allerdings erst ab 30.000 Euro förderfähigem Investitionsvolumen gewährt – und nur auf den darüber liegenden Betrag. Erhalten bleibt die Verdopplung der förderfähigen Kosten auf 60.000 Euro für die erste Wohneinheit.
Use Case: Eigentümerwechsel mit Modernisierungspflichten nach GEG
Ausgangssituation
Ein Ehepaar aus Stuttgart kauft im Sommer 2026 ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1968. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt am 15. Oktober 2026, also nach Inkrafttreten des GModG. Das Haus war zuvor seit Jahrzehnten im Familienbesitz, wurde durchgängig vom Eigentümer selbst bewohnt und kaum modernisiert.
- Wohnfläche: ca. 140 m²
- Heizung: Konstanttemperaturkessel von 1991
- Fenster: einfach verglast
- Dach: ungedämmt
- Energieausweis: Bedarfsausweis mit Energieeffizienzklasse H
Nach dem Kauf stellt sich die Frage: Welche Pflichten gelten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)? Was muss gemacht werden – und was nicht?
Beratungsansatz durch Heid Energieberatung
Die Eigentümer beauftragen eine GModG-Beratung inklusive Vor-Ort-Termin mit der Heid Energieberatung. Ziel ist es, Klarheit über gesetzliche Pflichten und mögliche Förderungen zu schaffen.
Unsere Leistungen:
- GModG-Check auf Modernisierungspflichten (§§ 35 und 69 GModG)
- Prüfung von Fristen und Ausnahmen
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
- Fördermittelberatung für BEG-Förderung
- Aufklärung über mögliche Bußgelder und Haftungsrisiken
Ergebnis & Maßnahmenplan
| Pflicht nach GModG | Konkrete Maßnahme | Frist | Förderfähig? |
|---|---|---|---|
| Austausch Heizkessel | Keine Pflicht mehr – §§ 72 und 73 GEG gestrichen. Der Kessel darf weiterlaufen. Dennoch sollte die Wirtschaftlichkeit eines Wechsels geprüft werden. | – | ja, bei freiwilligem Umstieg (Grundförderung 30 %) |
| Rohrleitungsdämmung | Ca. 40 m ungedämmte Leitungen im unbeheizten Keller dämmen | bis 15. Oktober 2028 | ja, im Rahmen der Heizungsoptimierung |
| Dämmung oberste Geschossdecke | Ungedämmter Dachboden → Dämmung auf U ≤ 0,24 W/(m²K), ca. 80 m² | bis 15. Oktober 2028 | nur bei Übererfüllung: U ≤ 0,14 W/(m²K) |
| Austausch Fenster | Keine Pflicht, aber Empfehlung im Rahmen der Effizienzsteigerung | – | ja |
| Austausch Umwälzpumpe | Veraltete Technik, hohe Stromaufnahme | Keine gesetzliche Pflicht, aber empfohlen | ja |
Wichtig: Weil der bisherige Eigentümer das Haus am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, galten die beiden Dämmpflichten für ihn nicht. Mit dem Verkauf gehen sie auf die Käufer über – die Zwei-Jahres-Frist läuft ab der Grundbuchumschreibung.
Rechenbeispiel: Kosten und Förderung
Die beiden Pflichtmaßnahmen können wie folgt kalkuliert werden:
| Maßnahme | Ausführung | Kosten |
|---|---|---|
| Dämmung oberste Geschossdecke | 80 m², begehbar, U ≤ 0,14 W/(m²K) | ca. 4.400 € |
| Rohrleitungsdämmung Keller | ca. 40 m nach Anlage 8 GModG | ca. 1.000 € |
| Summe | ca. 5.400 € |
Daraus ergeben sich zwei Förderwege, die sich für dieselbe Maßnahme gegenseitig ausschließen:
- BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA): 15 Prozent Grundförderung auf 5.400 Euro = 810 Euro. Voraussetzung ist die Übererfüllung der gesetzlichen Anforderung, hier also ein U-Wert von höchstens 0,14 statt der gesetzlich verlangten 0,24. Die Kosten für den Energieeffizienz-Experten werden separat mit 50 Prozent gefördert.
- Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 Prozent von 5.400 Euro = 1.080 Euro, verteilt auf drei Jahre. Für das selbstnutzende Ehepaar ist das der wirtschaftlich bessere Weg.
Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten bringt bei diesem Volumen nichts: Er greift seit dem 21. Juli 2026 erst ab 30.000 Euro förderfähigen Kosten. Sinnvoll wird der iSFP für das Ehepaar erst, wenn die geplanten Folgeschritte – Fenstertausch und späterer Heizungswechsel – mit einbezogen werden.
Fazit & Vorteil für die Eigentümer
- GModG-konform modernisiert und rechtliche Sicherheit für beide verbliebenen Pflichten gewonnen
- Vermeidung von Bußgeldern (bis zu 50.000 € wären möglich gewesen)
- Klares Konzept für eine stufenweise Modernisierung in den nächsten Jahren
Praxis-Tipp: So gehen Sie nach dem Eigentümerwechsel vor
Wer beim Eigentümerwechsel mit Struktur vorgeht, kann gesetzliche Vorgaben einfach erfüllen und zusätzlich langfristig sparen. Unsere Empfehlung:
- Energieberatung beauftragen: Lassen Sie den energetischen Zustand Ihrer Immobilie professionell erfassen und bewerten.
- GModG-Pflichten im Bestand prüfen: Gehört Ihre Immobilie zu den betroffenen Altbauten? Besteht Handlungsbedarf?
- Maßnahmen priorisieren: Welche Nachrüstpflichten bestehen? Welche Modernisierungen lohnen sich darüber hinaus wirtschaftlich?
- Fördermittel nutzen: Lassen Sie sich zur optimalen Kombination aus Zuschüssen, Krediten und steuerlicher Abschreibung beraten – und prüfen Sie, ob eine Übererfüllung der gesetzlichen Werte die Förderung überhaupt erst eröffnet.
- Zwei-Jahres-Frist einhalten: Planen Sie mit Puffer. Viele Handwerksbetriebe haben lange Vorlaufzeiten.
Eine gute Grundlage bietet hier unser individueller Sanierungsfahrplan, der nicht nur gesetzliche Anforderungen aufzeigt, sondern auch Einsparpotenziale beziffert.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz nimmt Eigentümern die Austauschpflicht für alte Kessel ab – aber nicht die Dämmpflichten. Wer eine Immobilie übernimmt, sollte deshalb die verbliebenen Pflichten rechtzeitig angehen. Ohne fundierte Analyse drohen unnötige Kosten oder gar Bußgelder.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Häufige Fragen zur GModG-Pflicht bei Eigentümerwechsel
Viele Eigentümer stellen sich nach dem Kauf, der Erbschaft oder Schenkung einer Immobilie dieselben Fragen: Was verlangt das Gebäudemodernisierungsgesetz konkret von mir? Welche Fristen gelten? Und wie kann ich das wirtschaftlich sinnvoll umsetzen? Die folgenden Antworten liefern einen schnellen Überblick zu den wichtigsten Aspekten rund um GModG-Pflichten beim Eigentümerwechsel:
Welche GModG-Pflichten gelten beim Eigentümerwechsel?
Nach einem Eigentumswechsel müssen Sie je nach Gebäudetyp und Vornutzung bestimmte energetische Nachrüstpflichten erfüllen. Seit dem 29. Juli 2026 sind das noch zwei: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 35 GModG) und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG). Die früher ebenfalls fällige Austauschpflicht für alte Heizkessel ist entfallen. Ein Aufschub besteht nur, wenn bei Ein- oder Zweifamilienhäusern bereits zum Stichtag am 1. Februar 2002 eine Selbstnutzung vorlag.
Wann beginnt die Frist zur Umsetzung der GModG-Pflichten nach Eigentümerwechsel?
Die Zwei-Jahres-Frist startet mit dem Datum der Grundbuchumschreibung. Innerhalb dieses Zeitraums müssen alle verpflichtenden Maßnahmen umgesetzt sein.
Welche Ausnahmen gibt es von der Nachrüstpflicht bei Eigentümerwechsel?
Es gibt Ausnahmen bei Denkmalschutz (§ 105 GModG), wirtschaftlicher Unzumutbarkeit (§ 5 und § 35 Absatz 4 GModG, Befreiung auf Antrag nach § 102 GModG), bei kleinen Gebäuden mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche oder bei bereits erfüllten Maßnahmen.
Was passiert, wenn ich die GModG-Pflichten nicht erfülle?
Bei Verstoß gegen die Dämmpflichten drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro (§ 108 GModG); bei Verstößen rund um den Energieausweis bis zu 10.000 Euro. Hinzu kommt der Verlust von Fördermitteln. Auch die Verkauf- oder Vermietbarkeit der Immobilie kann darunter leiden.
Welche Förderungen kann ich für GModG-Pflichten beim Eigentümerwechsel nutzen?
Fördermöglichkeiten bestehen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), über steuerliche Anreize sowie durch den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Ein Energieberater hilft bei der Auswahl und Antragstellung.
