Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) betrifft nicht nur Neubauten. Auch für Bestandsgebäude gelten klare energetische Anforderungen und Pflichten. Wer modernisiert, umbaut oder seine Heizung tauscht, muss zahlreiche Vorgaben beachten, kann aber gleichzeitig von attraktiven Förderprogrammen profitieren. Erfahren Sie, was das Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude vorschreibt, was Sie konkret umsetzen müssen und wo Ausnahmeregelungen greifen.
- Sanierungen an der Gebäudehülle, An- oder Ausbauten oder Eigentümerwechsel sind typische Auslöser, bei denen die Pflicht zur energetischen Nachrüstung in Kraft tritt.
- Unabhängig davon gelten zwingende Nachrüstpflichten für stark veraltete Bauteile wie bestimmte Heizkessel. Ausgenommen davon sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, die vom Eigentümer selbst schon vor dem 1. Februar 2002 bewohnt wurden.
- Bei energetischen Sanierungen müssen Sie klare Höchstwerte für den Wärmedurchgang (U-Werte) einhalten.
- Maßnahmen können entfallen, wenn sie wirtschaftlich nicht zumutbar sind oder ein Gebäude unter Denkmalschutz steht.
- Seit 2024 müssen neu installierte Heizungen zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen (gilt für Neubauten in Neubaugebieten); Übergangsfristen gelten für Bestandsgebäude abhängig von der kommunalen Wärmeplanung (bis spätestens 2028).
- Bei Verstößen gegen die GEG-Anforderungen für Bestandsgebäude drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro und weitere Konsequenzen.
Das schreibt das GEG für Bestandsgebäude konkret vor
Das GEG definiert für Bestandsgebäude verschiedene Nachrüst- und Sanierungspflichten. Diese gelten in bestimmten Fällen, etwa wenn der Eigentümer eines Hauses wechselt, bestimmte Bauteile erneuert werden oder alte Heizungen nicht den Anforderungen entsprechen. Wir erklären kompakt und verständlich, wann Sie als Eigentümer aktiv werden müssen und wann nicht.
Wann greift das Gebäudeenergiegesetz bei Bestandsgebäuden?
Eigentümer bestehender Gebäude sind nicht verpflichtet, ihr Haus durchgehend auf Neubau-Standard zu bringen. Das GEG schreibt für Bestandsgebäude klare Fälle vor, in denen ein energetisches Nachrüsten notwendig wird:
- Änderungen an der Gebäudehülle: Stehen ohnehin Sanierungsmaßnahmen an Außenbauteilen an, zum Beispiel der Austausch von Fenstern, die Dämmung der Fassade oder die Erneuerung des Dachs, müssen für diese Teilflächen die definierten U-Werte eingehalten werden. Ausnahme: Betreffen die Veränderungen nicht mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe, entfällt die Pflicht (§ 48 GEG).
- An- oder Ausbauten: Erweiterungen des beheizten oder gekühlten Gebäudebereichs müssen entsprechend den GEG-Vorgaben ausgeführt werden. (§ 51 GEG)
- Eigentümerwechsel: Nach Kauf treten Nachrüstpflichten in Kraft, die vom neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren umzusetzen sind.
GEG-Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude
Einige Nachrüstpflichten greifen unabhängig von Sanierungen, Ausbauten oder Eigentümerwechseln. Sind bestimmte Bauteile stark veraltet, müssen sie ausgetauscht werden:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 Abs. 1 GEG), wenn der darüberliegende Dachraum unbeheizt und nicht gedämmt ist.
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen, sofern diese durch unbeheizte Räume wie Keller oder Nebenräume verlaufen (§ 71 Abs. 1 GEG).
- Austausch von Heizkesseln: Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht betrieben werden (§ 72 GEG).
- Heizungsoptimierung (§ 60b GEG): Unter bestimmten Voraussetzungen müssen ein hydraulischer Abgleich und andere Effizienzmaßnahmen an der Heizanlage umgesetzt werden.
Ausnahme: Ausgenommen von diesen Nachrüstpflichten sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn diese bereits vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurden.
U-Werte: Die Vorgaben gelten laut GEG im Bestand
Wenn Sie Bauteile der Gebäudehülle erneuern oder mehr als 10 Prozent einer Fläche sanieren, müssen Sie die im GEG festgelegten Höchstwerte für den Wärmedurchgang (U-Werte / Wärmedurchgangskoeffizient) zwingend einhalten. Diese maximalen U-Werte beziehen sich nur auf die betroffenen Flächen, also etwa das neue Fenster oder die gedämmte Dachfläche, nicht auf das gesamte Gebäude.
Die folgende Tabelle zeigt die derzeit gültigen U‑Werte laut Anlage 7 (zu § 48) GEG (Stand 2025):
| Bauteil | Maximaler U‑Wert in W/(m² K) |
| Außenwand | 0,24 |
| Fenster & Türen | 1,30 |
| Dachflächenfenster | 1,40 |
| Verglasungen (Sonderfall) | 1,10 |
| Steildach & Dachschrägen | 0,24 |
| Oberste Geschossdecke | 0,24 |
| Flachdach | 0,20 |
| Decke gegen unbeheizte Räume | 0,50 |
| Decke nach unten oder gegen Außenluft | 0,24 |
Alternativ ist die Einhaltung per Gesamtnachweis über den Energiebedarf (§ 50 GEG) möglich.
Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan klären wir frühzeitig für Sie, welche Maßnahmen im Detail erforderlich sind und wie Sie diese sinnvoll miteinander kombinieren. Ihr Vorteil dadurch: Sie erhalten eine kompetente Beratung und Zugang zu signifikanten Fördermitteln.
Gibt es Ausnahmeregelungen?
Ausnahmen bestätigen die Regel. So erlaubt auch das GEG bestimmte Abweichungen: Wenn die Umsetzung nicht wirtschaftlich vertretbar ist, können Pflichten entfallen. Genauer gesagt: Wenn die Maßnahmen sich über die übliche Nutzungsdauer nicht amortisieren. Allerdings müssen Sie anhand einer fachlich fundierten Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, dass das Kriterium der Unwirtschaftlichkeit erfüllt ist.
Weitere Ausnahmeregelungen können gemäß § 105 GEG bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen, beispielsweise wenn die Umsetzung der Maßnahmen die Substanz und das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern würde.
Heizungstausch in Bestandsgebäuden: Dazu verpflichtet das GEG
Das Gebäudeenergiegesetz regelt für Bestandsgebäude im Detail, wann alte Heizsysteme ersetzt werden müssen und welche Anforderungen neue Anlagen erfüllen sollen.
- Austauschpflicht (§ 72 GEG): Mit Öl oder Gas betriebene Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht weiter betrieben werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Regelung nicht betroffen.
- 65-Prozent-Regel ab 2024: Wer mittelfristig eine neue Heizung einbaut, muss sicherstellen, dass diese mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzt. Diese Pflicht gilt nicht sofort überall, sondern ist abhängig von der kommunalen Wärmeplanung. Je nach Größe der Gemeinde muss diese bis Mitte 2026 (mehr als 100.000 Einwohner) oder Mitte 2028 (weniger als 100.000 Einwohner) vorliegen.
Wichtig: Auch Dämmung, Fenster oder Dachflächen müssen bei Sanierungen die geltenden U-Werte einhalten. Damit ist die Heizung immer Teil eines Gesamtsystems, das aufeinander abgestimmt sein muss. Eine effiziente Heizung bei unzureichender Dämmung verfehlt die gewünschte Wirkung. Auf der anderen Seite senkt ein ganzheitlich gedachtes Konzept den Energiebedarf des Gebäudes insgesamt. Die U-Werte geben dabei eine Orientierung, um die neue Heizungsanlage stimmig zu dimensionieren. Andernfalls besteht die Gefahr, dass eine zu groß ausgelegte Heizung ineffizient arbeitet und zu hohe Energiekosten verursacht.
Eine moderne Heizung entfaltet ihr volles Potenzial nur dann, wenn auch die Gebäudehülle stimmt. Erst das Zusammenspiel von Dämmung, Fenstern und Heiztechnik sorgt dafür, dass sich die Investition in Energieeffizienz wirklich auszahlt.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
GEG 2025 für Bestandsgebäude: Novelle 2024 & aktueller Stand
Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes hat seit Januar 2024 spürbare Veränderungen gebracht, die nun Schritt für Schritt in der Praxis ankommen. Die neuen Anforderungen beziehen sich in erster Linie auf Heizungsanlagen, weshalb auch oft vom Heizungsgesetz die Rede ist. Hinzugekommen ist die bereits erwähnte 65-Prozent-Regel, gemäß der neue Heizungen nur eingebaut werden dürfen, wenn sie überwiegend erneuerbare Energien nutzen. Ab wann die Regelung greift, ist abhängig davon, ob eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Folgende Übergangsfristen gelten:
- Großstädte (mehr als 100.000 Einwohner): Spätestens nach dem 30. Juni 2026 ist bei einem Heizungswechsel die 65-Prozent-Vorgabe verpflichtend.
- Kleinstädte oder Kommunen (weniger als 100.000 Einwohner): Die GEG-Vorgaben für Bestandsgebäude sind erst spätestens nach dem 30. Juni 2028 verpflichtend.
Weitere Änderungen und detaillierte Informationen lesen Sie direkt in der GEG-Novelle von 2023.
Hinweis: In diesem Beitrag geben wir einen groben Überblick über die aktuellen Anforderungen aus dem Gebäudeenergiegesetz für Bestandsgebäude mit Stand 2025. Alle Einzelregelungen, Ausnahmen und Details aus den Gesetzestexten können wir hier jedoch nicht abdecken. Damit Sie für Ihre individuelle Bestandsimmobilie bestens beraten sind und alle Aspekte des GEG berücksichtigen, empfehlen wir eine professionelle Energieberatung direkt vor Ort durch unsere Sachverständigen. Lassen Sie sich gern in einem kostenlosen Erstgespräch unverbindlich beraten.
Häufige Fragen zum GEG für Bestandsgebäude
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu den Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes für Bestandsgebäude.
Muss ich meinen Heizkessel wirklich tauschen?
Wenn Ihr Heizkessel ein Konstanttemperaturkessel und älter als 30 Jahre ist, greift die Austauschpflicht nach § 72 GEG. Ausgenommen sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer dort bereits vor 2002 gewohnt hat. Bei einem Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer die Austauschpflicht dann innerhalb von zwei Jahren umsetzen. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie sehr kleine oder sehr große Kessel sind nicht betroffen.
Gibt es Förderungen, um GEG-Maßnahmen für Bestandsgebäude umzusetzen?
Ja. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellen Förderungen in Form von finanziellen Zuschüssen und Krediten bereit. Förderfähig sind unter anderem neue Heizsysteme, Dämmmaßnahmen und erneuerbare Energien. Bei einigen Förderprogrammen ist die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Energieberater Voraussetzung.
Wie kann ich prüfen, ob meine Bestandsimmobilie vom GEG betroffen ist?
Am einfachsten mit einer qualifizierten Energieberatung für Wohngebäude oder einer Energieberatung für Gewerbebetriebe. Unsere zertifizierten Experten bewerten Gebäude im Detail, prüfen Nachrüstpflichten gemäß GEG und zeigen, ob eine Ausnahme durch Wirtschaftlichkeitsprüfung möglich ist. So erhalten Sie Klarheit, bevor Sie investieren.
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Die Pflichten aus dem GEG für Bestandsgebäude gehen automatisch auf den neuen Eigentümer über. Dieser hat in der Regel zwei Jahre Zeit, um Nachrüstpflichten wie Dämmung oder den Austausch alter Heizungen umzusetzen. Wer ein älteres Haus erwirbt, sollte diese Kosten deshalb unbedingt einplanen.
Welche Sanktionen drohen bei Nichteinhaltung der Fristen?
Das Gebäudeenergiegesetz sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor, wenn Pflichten in Bestandsgebäuden nicht umgesetzt werden. Neben der finanziellen Strafe droht der Verlust von Fördermitteln. Außerdem kann ein Verstoß zu Problemen beim Verkauf oder der Vermietung der Immobilie führen, da ein gültiger Energieausweis gefordert wird.
