Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz bzw. GEG) betrifft nicht nur Neubauten. Auch für Bestandsgebäude gelten klare energetische Anforderungen und Pflichten. Wer modernisiert, umbaut oder seine Heizung tauscht, muss zahlreiche Vorgaben beachten, kann aber gleichzeitig von attraktiven Förderprogrammen profitieren. Erfahren Sie, was das GModG für Bestandsgebäude vorschreibt, was Sie konkret umsetzen müssen und wo Ausnahmeregelungen greifen.
- Sanierungen an der Gebäudehülle, An- oder Ausbauten oder Eigentümerwechsel sind typische Auslöser, bei denen die Pflicht zur energetischen Nachrüstung in Kraft tritt.
- Beispielsweise gelten beim Eigentümerwechsel Nachrüstpflichten für die oberste Geschossdecke und für ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen. Ausgenommen davon sind Ein- oder Zweifamilienhäuser, die vom Eigentümer selbst schon vor dem 1. Februar 2002 bewohnt wurden.
- Bei energetischen Sanierungen müssen Sie klare Höchstwerte für den Wärmedurchgang (U-Werte) einhalten.
- Maßnahmen können entfallen, wenn sie wirtschaftlich nicht zumutbar sind oder ein Gebäude unter Denkmalschutz steht.
- Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Jahren sind zum 29. Juli 2026 entfallen. Beim Heizungsersatz wählen Sie frei aus zehn Optionen (§ 42 GModG). Wer eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 einen gestaffelten Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen (§ 43 GModG).
- Bei Verstößen gegen die GModG-Anforderungen für Bestandsgebäude drohen hohe Bußgelder und weitere Konsequenzen.
Hinweis zum aktuellen Rechtsstand:
Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde umbenannt und in Teilen neu gefasst. Ein erster Teil der Änderungen gilt bereits. Weitere Stufen treten zum 1. Januar 2027, 1. Januar 2028 und 1. Januar 2030 in Kraft.
Das schreibt das GModG für Bestandsgebäude konkret vor
Das GModG definiert für Bestandsgebäude verschiedene Nachrüst- und Sanierungspflichten. Diese gelten in bestimmten Fällen, etwa wenn der Eigentümer eines Hauses wechselt, bestimmte Bauteile erneuert werden oder eine alte Heizungsanlage ersetzt wird. Wir erklären kompakt und verständlich, wann Sie als Eigentümer aktiv werden müssen und wann nicht.
Wann greift das Gebäudemodernisierungsgesetz bei Bestandsgebäuden?
Eigentümer bestehender Gebäude sind nicht verpflichtet, ihr Haus durchgehend auf Neubau-Standard zu bringen. Das GModG schreibt für Bestandsgebäude klare Fälle vor, in denen ein energetisches Nachrüsten für ein möglichst energieeffizientes Gebäude notwendig wird:
- Änderungen an der Gebäudehülle: Stehen ohnehin Sanierungsmaßnahmen an Außenbauteilen an, zum Beispiel der Austausch von Fenstern, die Dämmung der Fassade oder die Erneuerung des Dachs, müssen für diese Teilflächen die definierten U-Werte eingehalten werden. Ausnahme: Betreffen die Veränderungen nicht mehr als 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe, entfällt die Pflicht (§ 36 GModG, zuvor § 48 GEG).
- An- oder Ausbauten: Erweiterungen des beheizten oder gekühlten Gebäudebereichs müssen entsprechend den GModG-Vorgaben ausgeführt werden. (§ 39 GModG, zuvor § 51 GEG)
- Eigentümerwechsel: Bestimmte Nachrüstpflichten treffen erst den neuen Eigentümer. Er hat dafür zwei Jahre Zeit ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Das gilt für die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und für die Dämmung ungedämmter Leitungen (§ 69 GModG).
GModG-Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude
Einige Nachrüstpflichten greifen unabhängig von Sanierungen, Ausbauten oder Eigentümerwechseln. Sind bestimmte Bauteile stark veraltet, müssen sie nachgerüstet werden:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn der darüberliegende Dachraum unbeheizt und nicht gedämmt ist.
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen, sofern diese durch unbeheizte Räume wie Keller oder Nebenräume verlaufen.
- Heizungsoptimierung (§ 60b GModG): Unter bestimmten Voraussetzungen müssen ein hydraulischer Abgleich und andere Effizienzmaßnahmen an der Heizanlage umgesetzt werden.
Entfallen ist die Austauschpflicht für bestimmte alte Heizkessel: Das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, stand bisher in § 72 GEG. Diese Vorschrift ist ersatzlos weggefallen. Es gibt keine gesetzliche Pflicht mehr, einen alten Öl- oder Gaskessel allein wegen seines Alters auszutauschen.
Ausnahme: Ausgenommen von diesen Nachrüstpflichten sind selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn diese bereits vor dem 1. Februar 2002 vom Eigentümer bewohnt wurden.
U-Werte: Die Vorgaben gelten laut GModG im Bestand
Wenn Sie Bauteile der Gebäudehülle erneuern oder mehr als 10 Prozent einer Fläche sanieren, müssen Sie die im GModG festgelegten Höchstwerte für den Wärmedurchgang (U-Werte / Wärmedurchgangskoeffizient) zwingend einhalten. Diese maximalen U-Werte beziehen sich nur auf die betroffenen Flächen, also etwa das neue Fenster oder die gedämmte Dachfläche, nicht auf das gesamte Gebäude.
Die folgende Tabelle zeigt die derzeit gültigen U‑Werte laut Anlage 7 (zu § 36) GEG:
| Bauteil | Maximaler U‑Wert in W/(m² K) |
| Außenwand | 0,24 |
| Fenster & Türen | 1,30 |
| Dachflächenfenster | 1,40 |
| Verglasungen (Sonderfall) | 1,10 |
| Steildach & Dachschrägen | 0,24 |
| Oberste Geschossdecke | 0,24 |
| Flachdach | 0,20 |
| Decke gegen unbeheizte Räume | 0,50 |
| Decke nach unten oder gegen Außenluft | 0,24 |
Alternativ ist die Einhaltung per Gesamtnachweis über den Energiebedarf (§ 38 GEG) möglich.
Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan klären wir frühzeitig für Sie, welche Maßnahmen im Detail erforderlich sind und wie Sie diese sinnvoll miteinander kombinieren. Ihr Vorteil dadurch: Sie erhalten eine kompetente Beratung und Zugang zu signifikanten Fördermitteln.
Gibt es Ausnahmeregelungen?
Ausnahmen bestätigen die Regel. So erlaubt auch das GModG bestimmte Abweichungen: Wenn die Umsetzung nicht wirtschaftlich vertretbar ist, können Pflichten entfallen. Genauer gesagt: Wenn die Maßnahmen sich über die übliche Nutzungsdauer nicht amortisieren. Allerdings müssen Sie anhand einer fachlich fundierten Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, dass das Kriterium der Unwirtschaftlichkeit erfüllt ist.
Weitere Ausnahmeregelungen können gemäß § 105 GModG bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen, beispielsweise wenn die Umsetzung der Maßnahmen die Substanz und das Erscheinungsbild des Gebäudes verändern würde.
Praxisbeispiel: Wie viel kostet eine energetische Sanierung?
Viele Eigentümer fragen sich, wie teuer die Erfüllung der Pflichten aus dem GModG in der Praxis ist und wann sich die Maßnahmen amortisieren. Auch vor einem Hauskauf ist diese Frage entscheidend, denn mit einem Eigentümerwechsel treten Nachrüstpflichten in Kraft. Die entstehenden Kosten müssen berücksichtigt werden, bevor die Kaufentscheidung getroffen wird.
Grundsätzlich variieren die Kosten stark je nach Gebäudegröße, Zustand und Maßnahme. Wir verdeutlichen an einem Beispiel, wie sie sich zusammensetzen können:
Der Eigentümer eines Einfamilienhauses mit 140 Quadratmetern Wohnfläche nimmt eine energetische Sanierung vor, um die GModG-Vorgaben und geltenden U-Werte zu erfüllen. Es fallen klassische Maßnahmen an, die wir in der Tabelle* näher aufschlüsseln:
| Maßnahme | Einzelkosten | Kosten gesamt | Einsparung Heizkosten | Amortisationszeit |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | 15 – 60 Euro/m² | 1.500 – 6.000 Euro | 10 % | 6 – 24 Jahre |
| Dämmung der Kellerdecke | 18 – 60 Euro/m² | 1.800 – 6.000 Euro | 8 % | 9 – 30 Jahre |
| Dämmung Außenfassade (WDVS) | 120 – 200 Euro/m² | 21.600 – 36.000 Euro | 30 % | 29 – 48 Jahre |
| Einbau Wärmepumpe | 12.000 – 30.000 Euro | 12.000 – 30.000 Euro | 38 % | 13 – 32 Jahre |
| Fenstertausch | 500 – 1.200 Euro/Fenster | 5.000 – 12.000 Euro | 20 % | 10 – 24 Jahre |
* Wichtig: Es handelt sich um grobe Schätzwerte, die rein zur Orientierung dienen sollen.
Das Beispiel zeigt: Das Einsparpotenzial ist gerade bei älteren Häusern enorm und im besten Fall zahlen sich viele der Maßnahmen bereits nach 10 Jahren wieder aus. Zusätzlich können Sie Fördermittel nutzen, um die Amortisationszeit weiter zu reduzieren. Zu passenden Programmen beraten unsere Energieexperten Sie gern.
Was das für den Hauskauf bedeutet?
Bei einem Eigentümerwechsel greifen Nachrüstpflichten. In unserem Beispiel müsste ein neuer Eigentümer mit Sanierungskosten von 41.900 bis 90.000 Euro rechnen – ein nicht zu unterschätzender Wert.
Heizungstausch in Bestandsgebäuden: Das gilt jetzt mit dem GModG
Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte. Bis Juli 2026 musste eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Diese Anforderung stand in § 71 GEG und ist ersatzlos entfallen – ebenso wie die Übergangsfristen, die an der kommunalen Wärmeplanung hingen.
An ihre Stelle tritt ein Optionenkatalog. Wenn Sie eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz ersetzen, wählen Sie frei aus zehn Optionen (§ 42 GModG). Kombinationen sind zulässig. Je nach Wahl gelten unterschiedliche Maßgaben aus den §§ 43 bis 46.
| Option beim Heizungsersatz (§ 42 Abs. 2 GModG) | Welche Pflicht daraus folgt |
| Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung | Gestaffelte Brennstoffquote ab 2029 (§ 43) |
| Elektrisch angetriebene Wärmepumpe | Keine zusätzlichen Maßgaben |
| Solarthermische Anlage | Zertifizierung nach „Solar Keymark“ (§ 44) |
| Heizung für Biomasse oder grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff | Bei fester Biomasse: Biomasseofen mit Wasser als Wärmeträger oder Biomassekessel, zulässige Brennstoffe (§ 45) |
| Wärmepumpen-Hybridheizung | Mindestleistung der Wärmepumpe, sonst Nachweispflicht (§ 43 Abs. 5) |
| Solarthermie-Hybridheizung | Anrechnung über die Aperturfläche (§ 43 Abs. 3) |
| Hocheffiziente KWK-Anlage | Gebäudeintegriert oder gebäudenah und netzintegriert |
| Stromdirektheizung | Nur, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz nach §§ 16 und 19 um mindestens 30 Prozent unterschreitet (§ 46) |
| Hausübergabestation für ein Wärmenetz | Keine zusätzlichen Maßgaben |
| Andere innovative Heizungslösung | Im Einzelfall nachzuweisen |
Brennstoffquote für Gas- und Ölheizungen ab 2029
Bauen Sie nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude ein, müssen Sie als Eigentümer sicherstellen, dass ein Mindestanteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammt (§ 43 GModG).
| Ab | Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe |
| 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Sie können die Pflicht auch über eine solarthermische Anlage erfüllen. Von 2029 bis Ende 2034 genügen dafür 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche bei höchstens zwei Wohnungen und 0,03 Quadratmeter bei mehr als zwei Wohnungen (§ 43 Abs. 3). Auch eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung kommt in Betracht, wenn sie die Werte des § 43 Abs. 4 erreicht.
Sind Sie als Eigentümer nicht selbst Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht den Betreiber. Fällt Ihre Heizung irreparabel aus und bauen Sie zwischen dem 1. Januar 2028 und dem 31. Dezember 2028 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung ein, greift die Quote erst zwölf Monate nach dem Einbau.
Die Bundesregierung hat außerdem angekündigt, bis zum 1. Dezember 2026 ein Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote vorzulegen. Es soll die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die Brennstoffe für die Gebäudewärme bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Alternativen umzustellen.
Wichtig: Die Heizung ist immer Teil eines Gesamtsystems, das aufeinander abgestimmt sein muss. Eine effiziente Heizung bei unzureichender Dämmung verfehlt die gewünschte Wirkung. Auf der anderen Seite senkt ein ganzheitlich gedachtes Konzept den Energiebedarf des Gebäudes insgesamt. Bekannte U-Werte von Komponenten geben dabei eine Orientierung, um die neue Heizungsanlage stimmig zu dimensionieren. Andernfalls besteht die Gefahr, dass eine zu groß ausgelegte Heizung ineffizient arbeitet und zu hohe Energiekosten verursacht.
Eine moderne Heizung entfaltet ihr volles Potenzial nur dann, wenn auch die Gebäudehülle stimmt. Erst das Zusammenspiel von Dämmung, Fenstern und Heiztechnik sorgt dafür, dass sich die Investition in Energieeffizienz wirklich auszahlt.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Was sich für Bestandsgebäude mit dem GModG nicht ändert
Eine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude gibt es auch im GModG nicht. Pflichten entstehen weiterhin nur anlassbezogen: bei der Nachrüstung, bei Änderungen an der Gebäudehülle sowie bei Erweiterung und Ausbau. Auch die U-Werte der Anlage 7 und die Ausnahme für Baudenkmäler bestehen unverändert fort.
Neu ist eine Renovierungspflicht ausschließlich für Nichtwohngebäude: Ab 2030 darf deren Jahres-Primärenergiebedarf das 3,5-fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten, ab 2033 das 2,95-fache (§ 40 GModG, gilt ab 1. Januar 2027). Für Wohngebäude gilt diese Anforderung nicht. Betroffene Unternehmen und Kommunen begleiten wir über die Energieberatung für Unternehmen und die Energieberatung für Kommunen.
Häufige Fragen zum GModG für Bestandsgebäude
In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zu den Auswirkungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes für Bestandsgebäude.
Muss ich meinen Heizkessel wirklich tauschen?
Nein, allein wegen seines Alters nicht mehr. Das Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, stand in § 72 GEG und ist zum 29. Juli 2026 entfallen. Sie dürfen einen alten Konstanttemperaturkessel daher weiter betreiben, solange er die Vorgaben der 1. BImSchV einhält und der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ihn nicht beanstandet. Wenn Sie ersetzen, wählen Sie frei aus den zehn Optionen des § 42 GModG. Wirtschaftlich lohnt sich ein Austausch häufig trotzdem.
Gibt es Förderungen, um GModG-Maßnahmen für Bestandsgebäude umzusetzen?
Ja. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) und die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellen Förderungen in Form von finanziellen Zuschüssen und Krediten bereit. Förderfähig sind unter anderem neue Heizsysteme, Dämmmaßnahmen und erneuerbare Energien.
Wie kann ich prüfen, ob meine Bestandsimmobilie vom GModG betroffen ist?
Am einfachsten mit einer qualifizierten Energieberatung für Wohngebäude oder einer Energieberatung für Gewerbebetriebe. Unsere zertifizierten Experten bewerten Gebäude im Detail, prüfen Nachrüstpflichten gemäß GModG und zeigen, ob eine Ausnahme durch Wirtschaftlichkeitsprüfung möglich ist. So erhalten Sie Klarheit, bevor Sie investieren.
Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
Bestimmte Nachrüstpflichten gehen auf den neuen Eigentümer über. Er hat dafür zwei Jahre Zeit ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Das betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen. Eine Pflicht, die Heizung zu tauschen, entsteht durch den Kauf nicht mehr. Wer ein älteres Haus erwirbt, sollte die absehbaren Sanierungskosten trotzdem unbedingt einplanen.
Welche Sanktionen drohen bei Nichteinhaltung der Fristen?
Das GModG sieht Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor, etwa wenn die oberste Geschossdecke nicht gedämmt wird, Bauteilanforderungen bei Änderungen nicht eingehalten werden oder Leitungen ungedämmt bleiben. Verstöße gegen die Brennstoffquote nach § 43 sollen in Zukunft mit bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Neben der finanziellen Strafe droht der Verlust von Fördermitteln. Außerdem kann ein Verstoß zu Problemen beim Verkauf oder der Vermietung der Immobilie führen, da ein gültiger Energieausweis gefordert wird.
