Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte energetische Mindeststandards einzuhalten. Auch bei bestehenden Gebäuden schreibt das Gesetz konkrete Sanierungspflichten vor, etwa beim Austausch veralteter Heizkessel oder der Dämmung ungedämmter Bauteile. Wer hier untätig bleibt, riskiert Bußgelder oder verliert den Anspruch auf Fördermittel. In diesem Ratgeber zeigen wir, welche Pflichten gelten, wo es Ausnahmen gibt und wie Sie die Anforderungen wirtschaftlich sinnvoll umsetzen.
- Die Sanierungspflicht nach GEG greift in klar definierten Fällen, zum Beispiel bei Eigentümerwechsel oder wenn mehr als 10 Prozent der Fläche einer Baugruppe an der Außenseite des Gebäudes erneuert werden.
- Typische Pflichten sind die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen sowie der Austausch bestimmter alter Heizkessel.
- Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Wer rechtzeitig handelt, sichert sich dagegen Förderungen von BAFA und KfW oder alternativ steuerliche Vorteile.
- Ausnahmen gelten nur im Härtefall, etwa bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder bei denkmalgeschützten Gebäuden. In beiden Fällen sind aussagekräftige Nachweise erforderlich.
- Eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft, Pflichten zuverlässig zu erfüllen, Maßnahmen sinnvoll zu priorisieren und das volle Förderpotenzial auszuschöpfen.
Sanierungspflicht nach GEG: Wer ist wann betroffen?
Die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz gilt nicht pauschal, sondern tritt nur in bestimmten Fällen in Kraft. Wichtig ist daher zu wissen, welche baulichen Veränderungen oder Besitzverhältnisse zu einer Verpflichtung führen können.
Grundsätzlich ist nach GEG klar geregelt, bestimmte Heizkessel müssen ausgetauscht werden (§ 72 GEG). Dies ist die wahrscheinlich bekannteste Regel des GEG. Dafür gilt:
- Die Anlage ist ein Standard-Heizkessel bzw. läuft im Konstanttemperaturbetrieb, ist also kein Niedertemperatur- oder Brennwertgerät.
- Der Kessel wurde vor dem 1. Januar 1991 in Betrieb genommen oder ist mindestens 30 Jahre alt.
- Ausgenommen sind Heizkessel mit einer Nennleistung unter 4 kW oder über 400 kW.
- Eine weitere Ausnahme gilt, wenn Sie bereits zum 1. Februar 2002 als Eigentümer selbst in dem betroffenen Gebäude gelebt haben. Dabei muss es sich um ein „Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen“, im typischen Sprachgebrauch also ein Ein- oder Zweifamilienhaus, handeln. In diesem Fall gilt die Pflicht für den Heizungstausch erst bei Eigentümerwechsel, innerhalb von zwei Jahren (§ 73 GEG).
GEG-Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Hauskauf, Erbe, Schenkung & Co.
Auch der Eigentumsübergang kann eine Sanierungspflicht auslösen. Über welchen Weg Sie in den Besitz einer Immobilie kommen, ist dem Gesetzgeber dabei egal, denn das Gebäudeenergiegesetz knüpft die Nachrüstpflicht nicht an die Art des Erwerbs, sondern allein an das Datum der Änderung im Grundbuch.
Geht der Besitz des ein Ein- oder Zweifamilienhauses also an Sie über, sind Sie verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren neben dem bereits erwähnten Heizungstausch zwei weitere konkrete Anforderungen zu erfüllen. Diese Sanierungspflichten greifen bei Hauskauf, Erbe, Schenkung und anderen Arten von Eigentumsübergang:
- Ungedämmte Heizungsrohre und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen nachträglich gedämmt werden (§ 69 GEG).
- Das GEG verlangt dabei eine Dämmschichtdicke entsprechend dem Innendurchmesser der Leitung.
- Auch Armaturen und Pumpengehäuse sind zu dämmen, sofern technisch möglich.
- Das GEG verlangt dabei eine Dämmschichtdicke entsprechend dem Innendurchmesser der Leitung.
- Ist das Dachgeschoss nicht beheizt und nicht zu Wohnzwecken ausgebaut, muss die oberste Geschossdecke zum beheizten Wohnbereich hin gedämmt werden. Alternativ kann auch das Dach selbst gedämmt werden (§ 47 GEG).
- Die Dämmung muss so ausgeführt sein, dass sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt.
- Wird nachträglich gedämmt, ist ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) einzuhalten.
- Liegt bereits eine Dämmung mit ausreichendem Wärmedurchlasswiderstand (R-Wert) vor, besteht keine Nachrüstpflicht. Eine qualifizierte Prüfung durch einen Energieberater gibt hier Klarheit.
- Die Dämmung muss so ausgeführt sein, dass sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt.
Sanierungspflicht bei baulichen Maßnahmen: die 10-Prozent-Regel
Wer mehr als 10 Prozent der „gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe des Gebäudes“ – also zum Beispiel Fassade, Dach oder Fensterflächen – erneuert, muss laut § 48 GEG sicherstellen, dass die neue Ausführung bestimmten energetischen Mindeststandards entspricht. Das bedeutet:
- Werden einzelne Bauteile saniert, müssen sie danach den für die Bauteilgruppe festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) erreichen oder unterbieten.
- Unabhängig davon, ob es sich um eine freiwillige Maßnahme oder um zwingende Instandhaltung handelt: Sobald mehr als 10 Prozent der gesamten Bauteilfläche betroffen sind, wird die Pflicht wirksam.
Diese Regel soll sicherstellen, dass energetische Verbesserungen nicht dauerhaft aufgeschoben oder als Flickwerk nur nach Bedarf umgesetzt werden.
Rechenbeispiel: die 10-Prozent-Regel in der Praxis
Instandhaltungen an der Gebäudehülle können schneller zur Sanierungspflicht führen, als vielen Eigentümern bewusst ist. Die Fakten für einen typischen Fall:
- An einem unsanierten, ungedämmten Einfamilienhaus aus dem Baujahr 1970 mit einer Fassadenfläche von ca. 180 Quadratmetern müssen wegen Rissen und Schäden am Mauerwerk 30 Quadratmeter schadhafte Putzfläche instand gesetzt werden.
- Das entspricht rund 16 Prozent der gesamten Außenwandfläche. Damit wird die gesetzliche Schwelle überschritten und die Sanierungspflicht greift.
- Zwar gilt die Sanierungspflicht in der Theorie nur für die bearbeiteten Flächen, doch aus technischer und optischer Sicht ist es gerade bei Fassadenarbeiten oft sinnvoll, gleich die gesamte Fassade neu zu dämmen.
Kosten nach Förderung:
- Eine Fassadendämmung mit Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet im Schnitt rund 150 Euro pro Quadratmeter. Bei 180 Quadratmetern Fassade beläuft sich die Investition auf etwa 27.000 Euro.
- Die Maßnahme kann über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert werden, etwa im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
- Bei einer fachgerecht geplanten Einzelmaßnahme wie der Fassadendämmung sind Fördersätze von bis zu 15 Prozent möglich, die sich bei Umsetzung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) sogar auf 20 Prozent erhöhen können. Voraussetzung ist ein Antrag vor Maßnahmenbeginn.
Beispielrechnung:
Gesamtkosten für die Fassadendämmung: 27.000 Euro
Förderung bei 15 %: 4.050 Euro
Förderung bei 20 % (mit iSFP-Bonus): 5.400 Euro
Effektive Eigeninvestition:
mit 15 % BAFA-Förderung: 22.950 Euro
mit 20 % BAFA-Förderung (iSFP): 21.600 Euro
Kosten, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan beauftragt wurde:
Die Erstellung eines iSFP für ein Gebäude wie das aus unserem Beispiel kostet typischerweise zwischen 1.999 und 3.200 Euro. Das BAFA fördert davon maximal 650 Euro.
Eigenanteil nach Förderung: circa 1.349 bis 2.550 Euro
Gesamtkosten iSFP und Maßnahme: circa 22.949 bis 24.150 Euro
Kosten steuerlich absetzen:
- Wird die Maßnahme nach § 35c EStG steuerlich geltend gemacht, lässt sich die Investition über drei Jahre hinweg um insgesamt bis zu 20 Prozent senken – in diesem Fall auf 21.600 Euro.
- Auch hier können noch Kosten für einen iSFP dazukommen, die direkt im ersten Jahr mit der Steuerersparnis verrechnet werden können. Damit bleiben in unserem Beispiel circa 22.000 bis 23.000 Euro an Eigenanteil über.
- Potenzieller Vorteil: Der Steuerbonus lässt sich auch nach Fertigstellung beantragen, da für den Nachweis ohnehin eine fachgerechte Umsetzung bescheinigt werden muss.
Was bedeutet das finanziell?
- Bei Nutzung der steuerlichen Abzüge bleiben circa 21.600 bis 23.000 Euro an selbst zu tragenden Kosten über.
- Bei der Nutzung der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG EM) liegt die verbleibende Summe in unserem Beispiel etwas höher, bei etwa 23.000 bis 24.000 Euro. Allerdings werden die Förderungen schneller ausgezahlt, während die steuerliche Absetzung mehrere Jahre in Anspruch nimmt.
- Durch Umsetzung der Maßnahmen reduziert sich der Wärmeverlust über die Fassade um rund 80 Prozent, was bei einem Gebäude dieser Altersklasse jährlich einen hohen dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Wert an Heizkosten sparen kann. Die Amortisationsdauer liegt damit je nach Fluktuation im Energiepreis und Verbrauch bei rund 20 bis 25 Jahren. Gleichzeitig kann sich der Gebäudewert durch die aktuellere Dämmung und die niedrigeren Energiekosten erhöhen.
- Die BAFA-Zuschüsse werden direkt ausgezahlt, während die steuerliche Absetzung sich über drei Jahre verteilt. Welche Variante daher wirtschaftlich sinnvoller ist, hängt vom Einzelfall ab – ein qualifizierter Energieberater und der Steuerberater helfen bei der Entscheidung.
Die 10-Prozent-Regel sollte nicht unterschätzt werden. Wer ohnehin kleinere Arbeiten an Fassade oder Dach plant, sollte frühzeitig prüfen, ob die Schwelle überschritten wird und ob sich die Chance für eine geförderte energetische Komplettmaßnahme ergibt. Eine qualifizierte Energieberatung kann dabei helfen, die wirtschaftlich und technisch sinnvollste Lösung zu finden.
Was passiert laut GEG, wenn die Sanierungspflicht nicht eingehalten wird?
Kommen Sie Ihren Pflichten nicht fristgerecht nach, drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GEG).
Wer rechtzeitig handelt, kann hingegen nicht nur gesetzeskonform modernisieren, sondern auch von attraktiven Fördermitteln für die Sanierung profitieren, zum Beispiel durch Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder zinsgünstige KfW-Kredite (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
Für detaillierte Informationen hierzu empfiehlt sich ein Blick in unseren separaten Ratgeber zu Ihren Pflichten bei einem Eigentümerwechsel nach GEG.
Gibt es weitere Ausnahmen von der Sanierungspflicht nach GEG?
Das GEG sieht unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen und Befreiungsmöglichkeiten vor. Diese gelten jedoch nur, wenn sie begründet und nachgewiesen werden können.
Härtefallregelung
Wird eine energetische Sanierung im Einzelfall als wirtschaftlich unzumutbar bewertet, kann eine Befreiung von der Pflicht beantragt werden (§ 102 GEG). Die zuständige Behörde prüft dabei, ob die Kosten der Maßnahme in einem unverhältnismäßigen Verhältnis zur Einsparung stehen. Maßstab ist in der Regel die wirtschaftliche Tragbarkeit unter Berücksichtigung des Gebäudezustands und der Nutzung.
Ein Antrag auf Befreiung muss schriftlich gestellt und plausibel begründet werden. Dazu kann ein wirtschaftliches Gutachten oder eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch einen Energieberater erforderlich sein.
Sanierungspflicht bei denkmalgeschützten Gebäuden
Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder Teil eines besonders erhaltenswerten Ensembles sind, gelten erleichterte Anforderungen. Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild wesentlich verändern würden, dürfen unterbleiben, etwa eine Außendämmung oder der Austausch historischer Fenster.
Ob eine Pflichtmaßnahme technisch, wirtschaftlich oder denkmalpflegerisch nicht zumutbar ist, entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde. Die GEG-Vorgaben gelten dann nur insoweit, wie sie mit dem Denkmalschutz vereinbar sind.
Welche Nachweise sind erforderlich?
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss diese durch geeignete Unterlagen belegen. Dazu zählen etwa:
- ein Nachweis des Denkmalstatus (z. B. durch das Landesamt oder die Denkmalliste),
- Berechnungen zur Wirtschaftlichkeit der Maßnahme,
- eine Stellungnahme eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder Energieberaters,
- bei technischen Einwänden: Herstellerangaben oder technische Gutachten.
Ohne belastbare Nachweise erkennt die Behörde keine Befreiung an. Es empfiehlt sich daher, rechtzeitig einen erfahrenen Energieberater einzubeziehen, idealerweise mit Erfahrung in der Antragsbegleitung und Abstimmung mit Behörden.
Sanierungspflicht erfüllen und Fördermittel optimal nutzen
Wer gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen umsetzt, sollte dabei nicht nur an die Pflichterfüllung denken, sondern auch an die wirtschaftlich sinnvollste Lösung. Mit einer fundierten Energieberatung lassen sich gesetzliche Anforderungen und staatliche Fördermöglichkeiten optimal miteinander verbinden.
Energieberatung schafft Klarheit und Sicherheit
Eine unabhängige Energieberatung gibt Ihnen Aufschluss darüber, welche Maßnahmen bei Ihrer Immobilie konkret verpflichtend sind und wie sich darüber hinaus weitere Einsparpotenziale erschließen lassen. Der große Vorteil: Die Beratung ist nicht nur fachlich fundiert, sondern unabhängig von Herstellern oder Anbietern.
Besonders empfehlenswert ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Dieser strukturiert mögliche Maßnahmen so, dass sie technisch sinnvoll, aufeinander abgestimmt und wirtschaftlich umsetzbar sind. Gleichzeitig erfüllt er die formalen Voraussetzungen für viele Förderprogramme einschließlich zusätzlicher Bonusförderungen von 5 Prozent für zahlreiche Maßnahmen.
Viele Eigentümer unterschätzen die im GEG festgehaltenen Sanierungspflichten und verschenken zugleich wertvolles Fördergeld. Dabei lässt sich beides mit einem durchdachten Sanierungsfahrplan elegant verbinden.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
BAFA- und KfW-Mittel gezielt nutzen
Das BAFA bezuschusst die Kosten für das Einholen einer Energieberatung mit einem signifikanten Zuschuss in unterschiedlicher Höhe, je nachdem ob es sich um ein Ein- und Zweifamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus handelt.
Kombinieren lassen sich BAFA-Zuschüsse auch mit zinsgünstigen Krediten, wenn die Arbeiten nach den Anforderungen eines KfW-Programms durchgeführt werden. Das gilt zum Beispiel für energetische Einzelmaßnahmen sowie für Komplettsanierungen.
Wichtig für alle Arten der Förderung: Der Förderantrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Alternative zu Förderprogrammen: steuerliche Erleichterungen
Auch steuerlich kann sich die Umsetzung einer pflichtgemäßen Sanierung lohnen: Bis zu 20 Prozent der Kosten können über drei Jahre verteilt von der Steuer abgesetzt werden, vorausgesetzt, es handelt sich um selbstgenutztes Wohneigentum und die Maßnahme erfüllt die gesetzlichen Anforderungen.
Die steuerliche Förderung schließt eine Kombination mit BAFA- oder KfW-Zuschüssen aus. Ein qualifizierter Energieberater hilft Ihnen, die passende Förderstrategie zu wählen – je nach Vorhaben, Zeitrahmen und finanziellen Zielen.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht nach GEG
Viele Eigentümer sind unsicher darüber, ob ihr Gebäude von den Sanierungspflichten im Gebäudeenergiegesetz betroffen ist und was konkret zu tun ist. Hier finden Sie Antworten auf typische Fragen zur Sanierungspflicht, zur Fristsetzung und zu Fördermöglichkeiten.
Wie finde ich heraus, ob ich von der Sanierungspflicht betroffen bin?
Das hängt vom Zustand Ihrer Immobilie, dem Baujahr und der Art der Heiztechnik sowie von geplanten Modernisierungen ab. Ein erstes Gespräch gefolgt von einer Vor-Ort-Energieberatung mit einem unserer Berater liefert oft schon die nötige Klarheit. Auch, um Pflichten von Empfehlungen zu unterscheiden.
Welche Fristen muss ich für eine GEG-kompatible Sanierung einhalten?
Nach einem Eigentumsübergang, etwa durch Kauf oder Erbe, gelten für bestimmte Nachrüstpflichten feste Fristen von zwei Jahren. Bei baulichen Maßnahmen wie der Erneuerung von Dachflächen oder Fassaden greift die Pflicht sofort, wenn mehr als 10 Prozent der jeweiligen Fläche betroffen sind. In diesem Fall muss nach der Sanierung ein bestimmter Standard erfüllt sein.
Was passiert, wenn ich mich nicht an die Vorgaben des GEG halte?
Das kann teuer werden: Bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GEG). In manchen Fällen kann die Behörde zudem eine Nachrüstverfügung erlassen. Wer sich frühzeitig informiert und rechtzeitig handelt, kann Förderungen nutzen und bleibt auf der sicheren Seite.
Ich wohne in einem denkmalgeschützten Gebäude – was gilt für mich?
In diesem Fall gelten Ausnahmen: Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild verändern würden, sind nicht zwingend umzusetzen. Allerdings müssen Sie die Zumutbarkeit und Unvereinbarkeit mit dem Denkmalschutz nachweisen, im Zweifel durch ein Gutachten oder eine behördliche Bestätigung. Eine auf denkmalgeschützte Gebäude spezialisierte Energieberatung ist hier besonders hilfreich.
Kann ich Fördermittel auch für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen bekommen?
Ja, viele Pflichtmaßnahmen wie die Dämmung von Leitungen oder der Austausch alter Heizkessel sind förderfähig, wenn Sie die Förderung vor Beginn der Arbeiten beantragen. Wird ein iSFP erstellt, gibt es zusätzlich einen 5-Prozent-Bonus auf diverse Umsetzungskosten. Alternativ kann unter bestimmten Bedingungen ein steuerlicher Abzug geltend gemacht werden.
Muss ich die Sanierungsmaßnahmen nach GEG alle auf einmal umsetzen?
Nein, Sie können energetische Maßnahmen auch in mehreren Schritten umsetzen, zum Beispiel in Kombination mit anstehenden Instandhaltungen. Der Sanierungsfahrplan hilft dabei, eine logische Reihenfolge festzulegen und Förderprogramme optimal auszuschöpfen. Wichtig ist lediglich, dass die Arbeiten so geplant und ausgeführt werden, dass sie zum Stichtag (bei Eigentumswechsel also zwei Jahre nach Änderung des Grundbucheintrags) abgeschlossen sind.
