Energetische Sanierung: Effizient modernisieren und Förderungen sichern

Energie sparen, Wohnkomfort steigern, Immobilienwert sichern: Eine energetische Sanierung senkt dauerhaft Ihre laufenden Betriebskosten, erfüllt aktuelle Vorgaben des Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­set­zes und profitiert von attraktiven staatlichen Zuschüssen. Entscheidend ist eine fundierte Planung: Welche Maßnahmen sind sinnvoll, in welcher Reihenfolge sollten sie umgesetzt werden und wie lassen sich Fördermittel optimal nutzen? Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die wichtigsten Schritte und gibt praxisnahe Tipps für eine erfolgreiche Sanierung.

Darum jetzt eine energetische Sanierung anstoßen

Wer seine Immobilie energetisch modernisieren möchte, trifft momentan auf passende Rah­men­be­din­gun­gen, aber auch auf einen wachsenden Handlungsdruck. In Zeiten steigender Energiepreise rechnet sich jede eingesparte Kilowattstunde doppelt. Eine energetische Sanierung senkt die laufenden Betriebskosten und schützt vor zukünftigen Belastungen durch CO₂-Abgaben und ineffiziente Heiztechnik.

Zugleich verlangt der Gesetzgeber mehr Klimaschutz im Gebäudebestand. Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) sieht beispielsweise konkrete Pflichten für den Austausch veralteter Heizkessel sowie die Dämmung zugänglicher Deckenflächen oder die Einhaltung von Ef­fi­zi­enz­stan­dards bei baulichen Veränderungen vor. Wer hier nicht oder unzureichend handelt, riskiert Sanktionen oder teure Nachrüstungen auf den letzten Drücker.

Neben den gesetzlichen Vorgaben rückt auch der Immobilienmarkt das Thema immer stärker in den Fokus: Gebäude mit schlechter Energiebilanz verlieren an Wert, während energetisch sanierte Objekte zunehmend gefragt sind.

Haus energetisch sanieren: Was bedeutet das?

Der Begriff „energetische Sanierung“ umfasst alle baulichen Maßnahmen, die den En­er­gie­ver­brauch eines Gebäudes dauerhaft senken. Ziel ist es, die energetische Qualität von Be­stands­ge­bäu­den zu verbessern, also Wärmeverluste zu minimieren und gleichzeitig die Effizienz von Heizungs-, Lüftungs- und Warm­was­ser­an­la­gen zu steigern.

Typische Maßnahmen im Rahmen einer energetischen Sanierung sind zum Beispiel:

• Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke zur Reduktion von Wärmeverlusten über die Gebäudehülle.
• Austausch alter Fenster und Türen, etwa gegen Modelle mit Drei­fach­ver­gla­sung.
• Erneuerung der Heizungsanlage, zum Beispiel durch eine Wärmepumpe oder einen Pelletkessel.

Zu einer energetischen Ge­bäu­de­sa­nie­rung im Sinne der Unabhängigkeit von fossilen Energien zählen zudem (mitsamt geschätzter Preise):

Energetische Maßnahme	Kostenspanne
Lüftung mit Wär­me­rück­ge­win­nung	4.000 bis 10.000 Euro
Photovoltaik-Anlage	6.000 bis 15.000 Euro zzgl. Speicher
Solarthermie-Anlage	3.000 bis 17.000 Euro
Wärmepumpe	6.000 bis 33.000 Euro

Diese Maßnahmen lassen sich einzeln oder im Paket umsetzen. Sinnvoll ist in jedem Fall eine ganzheitliche Betrachtung. Denn nur wenn Gebäudehülle und Haustechnik aufeinander abgestimmt sind, entfaltet die Sanierung ihr volles Ein­spar­po­ten­zi­al. Ein individueller Sa­nie­rungs­fahr­plan legt genau das fest: Welche Schritte sinnvoll, in welcher Reihenfolge sie wirtschaftlich sind und mit welcher Förderung Sie rechnen können.

Energetische Sanierung planen: Grundlagen und Fördermittel

Wer energetisch saniert, bewegt sich heute in einem komplexen Geflecht aus Vorschriften, För­der­pro­gram­men und technischen Anforderungen. Umso wichtiger ist eine fundierte und rechtskonforme Planung. Nicht zuletzt deshalb, weil viele Maßnahmen nur dann förderfähig sind, wenn sie im Vorfeld von einem zertifizierten Energieberater begleitet und dokumentiert wurden.

Eine energetische Ge­bäu­de­sa­nie­rung hilft Ihnen dabei, ein en­er­gie­ef­fi­zi­en­tes Gebäude zu erhalten.

Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz & Co.: Was Eigentümer wissen müssen

Das GEG bildet den gesetzlichen Rahmen für energetische Anforderungen im Bestand. Es schreibt unter anderem folgende Maßnahmen vor:

• Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind, sofern keine Ausnahmen greifen (§ 72 GEG),
• Nachrüstung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG),
• Einhaltung von Ef­fi­zi­enz­stan­dards beim Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten bei baulichen Änderungen, etwa der Austausch von Fenstern, Dämmung von Außenflächen (§ 48 GEG),
• Anforderungen an Heizungsanlagen bei Sanierungen (§ 71 ff. GEG).

Diese Regelungen gelten unabhängig davon, ob eine komplette Sanierung geplant ist. Wer ohnehin modernisiert, sollte die Anforderungen unbedingt berücksichtigen, schon aus Gründen der Wirt­schaft­lich­keit. Die meisten Förderprogramme orientieren sich ebenfalls an den Vorgaben des GEG.

In den kommenden Jahren verschärfen sich zudem die Vorgaben für energetische Min­dest­stan­dards auf EU- wie auf Bundesebene. Ziel ist es, die CO₂-Emissionen des Gebäudesektors deutlich zu senken.

Die überarbeitete EU-Ge­bäu­de­richt­li­nie (EPBD) schreibt vor:

• Nicht­wohn­ge­bäu­de mit der schlechtesten Energiebilanz (unterste 16 Prozent) müssen bis 2030 saniert werden.
• Weitere 10 Prozent bis 2033.
• Für Wohngebäude sollen die EU-Mitgliedstaaten Strategien entwickeln, um den durch­schnitt­li­chen Pri­mär­ener­gie­ver­brauch bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um rund 20 Prozent zu senken.

Zudem wird es einen sogenannten Re­no­vie­rungs­pass geben: Er dokumentiert den Sa­nie­rungs­fahr­plan bis zur Kli­ma­neu­tra­li­tät.

Auch in Deutschland ist das Ziel klar: Alle Gebäude sollen bis spätestens 2045 klimaneutral sein. Sanierungen werden also künftig nicht nur gefördert, sondern auch stärker gefordert. Ein frühzeitiger energetischer Check schafft Pla­nungs­si­cher­heit.

Fördermittel für energetische Sanierung: Überblick & Voraussetzungen

Es gibt verschiedene Wege, wie Sie Ihre energetische Sanierung durch den Staat fördern lassen können.

1. Bundesförderung für effiziente Gebäude bei Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Die BEG ist das zentrale För­der­instru­ment des Bundes und bündelt Zuschüsse sowie Kredite für energetische Sanierungen im Wohn- und Nicht­wohn­ge­bäu­de­be­reich.

• Förderhöhe: Ein bestimmter Prozentsatz der förderfähigen Kosten.
• Bonus: 5 Prozent zusätzlicher Bonus bei Umsetzung im Rahmen eines iSFP.
• Förderfähig sind zum Beispiel:
  • Dämmung von Außenflächen (Fassade, Dach, Kellerdecke)
  • Erneuerung von Fenstern und Außentüren
  • Erneuerung oder Optimierung von Heizungsanlagen
  • Einbau von Lüf­tungs­sys­te­men
• Voraussetzungen:
  • Durchführung durch ein Fachunternehmen
  • Einbindung eines zugelassenen Energieberaters (BAFA- oder dena-gelistet)
  • Antragstellung vor Beginn der Maßnahme
  • Technische Min­dest­an­for­de­run­gen müssen erfüllt sein

2. Kom­plett­sa­nie­rung zum Effizienzhaus (BEG WG mit Zuschuss oder Kredit über KfW)

Wenn Sie Ihre Immobilie ganzheitlich sanieren, können Sie sie auf den sogenannten Effizienzhaus-Standard bringen. Je besser der energetische Zustand nach der Sanierung, desto höher fällt die Förderung aus. Maßstab ist ein gesetzlich definiertes Referenzgebäude gemäß Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz. Es gibt un­ter­schied­li­che Effizienzhaus-Stufen, jeweils ausgerichtet an den erzielten Prozent des Referenz-En­er­gie­ver­brauchs.

Auch dank einer Wärmepumpe lassen sich die Effizienzhaus-Standardwerte für die KfW-Förderung erreichen.

Zusätzliche Förderklassen: Mehr Zuschuss durch erneuerbare Energien oder Nachhaltigkeit

Neben der reinen En­er­gie­ef­fi­zi­enz können zwei weitere Kriterien den Til­gungs­zu­schuss erhöhen:

• Erneuerbare-Energien-Klasse (EE-Klasse):
  Mindestens 65 Prozent des Energiebedarfs müssen über erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme gedeckt werden (z. B. Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse).
• Nachhaltigkeits-Klasse (NH-Klasse):
  Die Immobilie erfüllt die Anforderungen des staatlichen Qua­li­täts­sie­gels „Nachhaltiges Gebäude“, unter anderem durch res­sour­cen­scho­nen­de Bauweise, Rückbaukonzepte oder besonders langlebige Materialien.

Wird eine dieser Zusatzklassen erreicht, steigt die Kredithöhe pro Wohneinheit um 30.000 € und der Til­gungs­zu­schuss um 5 Prozentpunkte.

Effizienzhaus-Stufe	Kredithöhe pro Wohneinheit	Til­gungs­zu­schuss (Basis)	Til­gungs­zu­schuss (mit EE- oder NH-Klasse)
EH 85	120.000 € 150.000 € (mit EE- oder NH-Klasse)	5 %	10 %
EH 70	120.000 € 150.000 € (mit EE- oder NH-Klasse)	10 %	15 %
EH 55	120.000 € 150.000 € (mit EE- oder NH-Klasse)	15 %	20 %
EH 40	120.000 € 150.000 € (mit EE- oder NH-Klasse)	20 %	25 %

3. Weitere Programme (regional & kommunal)

• Landes- und Stadtprogramme (z. B. in verschiedenen Bundesländern, am besten bei Ihrem Energieberater anfragen)
• Zuschüsse zu Beratungskosten, PV-Anlagen oder Bat­te­rie­spei­chern
• Kombinierbar mit BEG, sofern Kumulierung erlaubt

Mit System sanieren: Heid begleitet Sie durch alle Schritte

Ein gutes Sa­nie­rungs­kon­zept ist mehr als die Summe einzelner Maßnahmen. Es verbindet:

• eine realistische Bewertung des Ist-Zustands,
• technische Machbarkeit,
• wirtschaftliche Umsetzung,
• gesetzliche Vorgaben,
• und die optimalen För­der­be­din­gun­gen.

Die Heid Energieberatung übernimmt alle Schritte von der ersten Analyse über die Planung bis zur Umsetzung. Unser Anspruch: maximale Einsparung, maximale Förderung, maximale Wirkung, mit einem klaren Fahrplan und persönlicher Energieberatung vor Ort.

Ablauf einer energetischen Sanierung: Schritt für Schritt zur Effizienz

Eine energetische Sanierung ist ein technisches Projekt mit vielen Schnittstellen, vom ersten Gespräch bis zur finalen Abnahme. Wer hier strukturiert vorgeht, sichert sich größtmögliche Pla­nungs­si­cher­heit und die maximale Förderung. Die Heid Energieberatung begleitet Sie dabei vom ersten Schritt an mit einem klaren Fahrplan und persönlicher Betreuung durch zertifizierte Fachberater.

1. Erstberatung und Vor-Ort-Begehung

Im unverbindlichen Erstgespräch klären wir gemeinsam Ihre Ziele, sammeln die Rahmendaten zu Ihrer Immobilie und sehen uns die Ausgangslage an. Darauf folgt eine Vor-Ort-Besichtigung, bei der ein Heid-Energieberater den energetischen Zustand des Gebäudes fachkundig analysiert, inklusive Dokumentation von Schwachstellen, Heiztechnik, Dämmstandards, Fensterqualität und Lüftung.

2. Erstellung eines individuellen Sa­nie­rungs­fahr­plans (iSFP)

Auf Basis der Gebäudeanalyse wird ein individueller Sa­nie­rungs­fahr­plan erstellt. Er zeigt systematisch auf:

• welche Maßnahmen technisch sinnvoll sind,
• in welcher Reihenfolge sie am meisten Nutzen bringen,
• welche Förderungen jeweils möglich sind.

3. Ausführung: För­der­mit­tel­an­trä­ge, Umsetzung & Abschluss

Im nächsten Schritt prüfen unsere Experten alle För­der­mög­lich­kei­ten im Detail, von der BAFA-Einzelmaßnahme über KfW-Kredite für Effizienzhäuser bis zu regionalen Zuschüssen. Auf Wunsch übernehmen wir die vollständige Antragstellung, Kommunikation mit Behörden und Fris­ten­kon­trol­le.

Wichtig: Förderanträge müssen vor dem Maßnahmenbeginn eingereicht werden. Genau hier sorgt Heid für Sicherheit.

Sobald die Förderzusage vorliegt, startet die bauliche Umsetzung. Die Heid Energieberatung unterstützt Sie auch hier durch eine energetische Baubegleitung, bei der unsere Experten regelmäßig auf der Baustelle prüfen, ob die Arbeiten korrekt und förderkonform durchgeführt werden.

Typische Leistungen:

• Prüfung von Angeboten
• Bau­stel­len­be­ge­hun­gen
• Qua­li­täts­kon­trol­len
• Dokumentation für KfW/BAFA

Übrigens: Auch für die Baubegleitung gibt es einen Zuschuss! 50 Prozent der Kosten bis maximal 5.000 €.

Nach der Umsetzung stellen wir alle erforderlichen Nachweise zusammen, inklusive Bestätigungen für Förderstellen, Effizienzhaus-Bestätigung oder Ab­schluss­ener­gie­aus­weis. Damit ist sichergestellt, dass die Förderung auch tatsächlich ausgezahlt wird.

Der individuelle Sa­nie­rungs­fahr­plan im Überblick.

Optional: Heizlast- und Wär­me­brü­cken­be­rech­nung

Für bestimmte Maßnahmen (z. B. neue Heizung, Fußbodenheizung, hydraulischer Abgleich) ist eine Heiz­last­be­rech­nung nach DIN EN 12831 erforderlich. Ebenso kann eine Wär­me­brü­cken­be­rech­nung energetische Schwachstellen aufdecken und zusätzliche Förderfähigkeit sichern. Auch diese Leistungen bietet Heid aus einer Hand an.

Wirt­schaft­lich­keit & Wertsteigerung: Gute Argumente für die energetische Sanierung

Energetisch zu sanieren ist eine Investition mit direktem finanziellem Mehrwert. Wer heute sinnvoll modernisiert, profitiert doppelt: durch dauerhaft niedrigere Betriebskosten und später durch eine gesteigerte Attraktivität der Immobilie am Markt.

Die Frage ist dabei nicht nur ob sich eine Sanierung lohnt, sondern wie sie sich am besten rechnet. Mit einer qualifizierten Energieberatung, wie sie Heid bundesweit anbietet, lassen sich Maßnahmen gezielt aufeinander abstimmen und För­der­po­ten­zia­le vollständig ausschöpfen.

Ein­spar­po­ten­zia­le durch niedrigeren En­er­gie­ver­brauch

Der größte wirtschaftliche Hebel liegt in der Reduzierung des En­er­gie­ver­brauchs. Je nach Zustand der Immobilie vor der Sanierung lassen sich Einsparungen im zweistelligen Prozentbereich erzielen. Bei stark sa­nie­rungs­be­dürf­ti­gen Gebäuden natürlich mehr als bei Häusern, die eigentlich noch „gut in Schuss“, aber eben etwas gealtert sind.

Dabei gilt: Wer Maßnahmen aufeinander abstimmt (z. B. Dämmung und Heizungstausch), nutzt das volle Potenzial. Wichtig ist die genaue Berechnung im Vorfeld, etwa durch eine Energieberatung.

Mehr Förderung = weniger Eigenanteil

Unabhängig davon, welche Art der Förderung für Sie infrage kommt: Zuschüsse, zinsgünstige Kredite und Til­gungs­zu­schüs­se senken den Eigenaufwand deutlich. Gerade bei umfassenden Sanierungen zum Effizienzhaus lassen sich so In­ves­ti­ti­ons­kos­ten stark abfedern. Bei Einzelmaßnahmen sorgt der iSFP-Bonus für zusätzlichen Spielraum. Wer die Fördermittel geschickt einsetzt, verkürzt die Amor­ti­sa­ti­ons­zeit erheblich.

Wertentwicklung der Immobilie

Neben der Einsparung wirkt sich die energetische Qualität direkt auf den Marktwert einer Immobilie aus. En­er­gie­ef­fi­zi­enz ist heute ein zentrales Kriterium bei Verkauf, Vermietung oder Finanzierung, nicht zuletzt wegen der stetig steigenden Anforderungen von Banken und Käufern.

Ein niedriger En­er­gie­ver­brauch, eine moderne Heizung und dokumentierte Sa­nie­rungs­maß­nah­men erhöhen die Chancen auf eine stabile oder steigende Wertentwicklung. Auch der Zugang zu besseren Fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen kann davon abhängen, insbesondere bei Renditeobjekten.

Haus energetisch sanieren und Steuern sparen

Für selbst genutzte Wohngebäude lassen sich energetische Sanierungen auch steuerlich geltend machen. Alternativ zur Förderung durch BAFA oder KfW können Sie bis zu 20 Prozent der Sa­nie­rungs­kos­ten direkt von der Einkommensteuer abziehen. Das lohnt sich besonders, wenn keine Zuschüsse beantragt wurden oder aus irgendeinem Grund nicht infrage kommen.

Welche Voraussetzungen gelten? Die Immobilie muss seit mindestens zehn Jahren bestehen und von Ihnen selbst bewohnt werden. Die Arbeiten müssen durch ein Fachunternehmen erfolgen, das Ihnen eine entsprechende Bescheinigung ausstellt. Wichtig: Die Maßnahme muss spätestens bis zum 31. Dezember 2029 abgeschlossen sein.

Wie hoch ist die Steu­er­ermä­ßi­gung? Insgesamt können Sie Sa­nie­rungs­kos­ten bis zu 200.000 Euro geltend machen. Die Steu­er­ermä­ßi­gung verteilt sich über drei Jahre:

• Im ersten Jahr: 7 Prozent der Kosten (bis zu 14.000 Euro)
• Im zweiten Jahr: weitere 7 Prozent (bis zu 14.000 Euro)
• Im dritten Jahr: 6 Prozent (bis zu 12.000 Euro)

Maximal lassen sich auf diese Weise 40.000 Euro pro Objekt von der Steuer abziehen Eine Kombination mit staatlichen För­der­pro­gram­men ist dann allerdings ausgeschlossen.

Häufige Fragen zur energetischen Sanierung

In diesem Abschnitt beantworten wir oft gestellte Fragen zur energetischen Sanierung.