Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG). Mit der Novelle sind die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen und die Aus­tausch­pflicht für alte Heizkessel entfallen. An ihre Stelle treten ein Optionenkatalog beim Heizungsersatz und eine Quote für den eingesetzten Brennstoff. Ob Neubau, Bestandsgebäude oder Ferienhaus – das Gesetz betrifft zahlreiche Pri­vatim­mo­bi­li­en und häufig auch Ge­schäfts­ge­bäu­de. Wer die Vorgaben kennt, kann handeln, Fördermittel sichern, langfristig Energiekosten sparen und Bußgelder vermeiden.

Reihenhaus mit Solaranlage auf dem Dach und Wärmepumpen, um GEG-Anforderungen zu entsprechen.
Das Wichtigste in Kürze zum GModG 2026
  • Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) trägt seit dem 29. Juli 2026 den Namen Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG). Es wurde umbenannt und geändert, nicht abgeschafft.
  • Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Wer eine Heizung ersetzt, wählt frei aus zehn Optionen (§ 42 GModG).
  • Neu ist eine Quote für den Brennstoff: Gas-, Heizöl- und Flüs­sig­gas­hei­zun­gen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, müssen ab 2029 einen Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen (§ 43 GModG).
  • Das Betriebsverbot für bestimmte Heizkessel nach 30 Jahren ist ersatzlos gestrichen.
  • Für Bestandsgebäude gelten weiterhin Nach­rüst­pflich­ten, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG).
  • Beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel müssen Käufer bestimmte Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
  • Ferienhäuser sind nur dann ausgenommen, wenn sie weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder ihr Energiebedarf unter 25 Prozent des errechneten Jahresbedarfs liegt.
  • Bei Sanierungen müssen erneuerte Bauteile wie Dach, Fassade oder Fenster die aktuellen Grenzwerte bezüglich Wärmeverlust einhalten.
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Heid Energieberatung
Zertifizierte Energieberater nach DIN EN 16247 und Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) von TÜV, DEKRA, IHK, dena und EIPOS.

Überblick: Das GModG und seine Ziele

Das Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz (GModG) ist die zentrale Rechtsgrundlage für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es trägt diesen Namen seit dem 29. Juli 2026, zuvor hieß es Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG). Es handelt sich also nicht um ein neues Gesetz, sondern um das umbenannte und geänderte GEG.

Es vereint die früheren Regelwerke En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV), En­er­gie­ein­spa­rungs­ge­setz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Ziel ist es, die En­er­gie­ef­fi­zi­enz von Immobilien zu steigern, den Einsatz erneuerbarer Energien voranzutreiben und so die Kli­ma­schutz­zie­le der Bundesregierung zu erreichen.

Das GEG verbindet Elemente aus drei vorherigen Regelwerken: Energieeinsparverordnung, Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und Energieeinsparungsgesetz
Die drei Säulen, auf denen das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz ruht.

Vom GEG zum GModG: Was sich im Juli 2026 geändert hat

Die Änderungen am GModG treten in vier Stufen inkraft: Der größte Teil gilt seit dem 29. Juli 2026, weitere Änderungen folgen zum 1. Januar 2027, zum 1. Januar 2028 und zum 1. Januar 2030.

Inhaltlich sind vor allem drei Dinge neu. Erstens fällt die 65-Prozent-Pflicht für neu eingebaute Heizungen weg. Zweitens verlagert der Gesetzgeber die De­kar­bo­ni­sie­rung vom einzelnen Gebäude auf den Brennstoffmarkt. Drittens sind die Vorschriften für bestehende Gebäude neu geordnet und neu nummeriert.

Teil 3 des Gesetzes heißt jetzt „Modernisierung von bestehenden Gebäuden“ und gliedert sich in drei Abschnitte: allgemeine Anforderungen an bestehende Gebäude (§§ 34 bis 39), besondere Re­no­vie­rungs­an­for­de­run­gen an bestehende Nicht­wohn­ge­bäu­de (§§ 40 und 41) und Modernisierung der Wärmeversorgung (§§ 42 bis 46).

Wenn Ihnen ältere Unterlagen oder Angebote mit Pa­ra­gra­fen­an­ga­ben vorliegen, lohnt sich ein Abgleich. Aus § 47 GEG wurde § 35 GModG, aus § 48 GEG wurde § 36 GModG, aus § 50 GEG wurde § 38 GModG. Hintergrund der Novelle ist unter anderem die Neufassung der europäischen Ge­bäu­de­richt­li­nie, der Richtlinie (EU) 2024/1275.

GModG setzt auf wirt­schaft­li­ches Energiesparen

Mit der Novelle 2026 hat der Gesetzgeber die Anforderungen an die Heiztechnik gelockert, die Anforderungen an die Gebäudehülle dagegen unangetastet gelassen. Hintergrund sind unter anderem die Verpflichtungen Deutschlands im Rahmen des europäischen „Green Deal“ und die nationale Vorgabe, den Wärmesektor bis 2045 klimaneutral zu machen. Besonders relevant sind die neuen Regeln beim Heizungstausch sowie die unverändert geltenden Nach­rüst­pflich­ten im Bestand.

Das GModG setzt auf drei zentrale Grundsätze:

  • Energie sparen: Senkung des En­er­gie­ver­brauchs durch bessere Dämmung und effiziente Technik.
  • Klimaneutrale Brennstoffe nutzen: Verpflichtungen in diesem Bereich hängen seit Juli 2026 nicht mehr an der Heizungstechnik, sondern am eingesetzten Brennstoff (§ 43 GModG).
  • Wirt­schaft­lich­keit sichern: Maßnahmen müssen sich innerhalb der üblichen Nutzungsdauer refinanzieren können (Grundsatz der Wirt­schaft­lich­keit, § 5 GModG).

Das GEG war nie nur ein „Heizungsgesetz“, als welches es von der Boulevardpresse oft verschrien wurde. Der als Heizungsgesetz bekannte Teil ist mit der Streichung der §§ 71 bis 73 sogar ganz entfallen. Geblieben ist ein umfassendes Regelwerk, das sämtliche Bereiche des Bauens, Sanierens und Nutzens von Immobilien betrifft, von der Gebäudehülle bis zur Anlagentechnik.

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Das Gesetz hat sich geändert, die Physik Ihres Gebäudes nicht. Wer die Anforderungen vorausschauend umsetzt, spart weiterhin Energie und sichert den langfristigen Wert der eigenen Immobilie.

Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.

Welche För­der­mög­lich­kei­ten gibt es für Sa­nie­rungs­maß­nah­men aus dem GModG?

Unter der Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, finden Sie die staatlichen Fördermaßnahmen. Diese werden vom Bundesamt für Wirtschaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) und der KfW-Bank durchgeführt.

Alternativ haben Sie die Option, Sa­nie­rungs­maß­nah­men steuerlich abzusetzen. Insgesamt 20 Prozent der Kosten können Sie über drei Jahre verteilt erhalten.

GModG-Anforderungen für Neubauten

Wer heute ein neues Gebäude errichtet, muss es – sofern keine eng begrenzte Ausnahme gilt – als Nied­rigst­ener­gie­ge­bäu­de planen (§ 10 GModG). Das bedeutet, dass der Energiebedarf laut GModG beim Neubau gegenüber dem rechtlich definierten Durch­schnitts­haus deutlich reduziert wird. Das Gesetz schreibt hierfür drei zentrale Kriterien vor: den Pri­mär­ener­gie­be­darf, den baulichen Wärmeschutz und – neu seit Juli 2026 – die Maßgaben zur Wärmeversorgung.

  • Beim Pri­mär­ener­gie­be­darf dürfen Neubauten höchstens 55 Prozent des Verbrauchs eines vergleichbaren Re­fe­renz­ge­bäu­des erreichen (§ 15 GModG). Bauherren müssen also sicherstellen, dass zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung besonders effizient arbeiten.
  • Auch der bauliche Wärmeschutz spielt eine entscheidende Rolle (§ 16 GModG). Außenwände, Dächer und Fenster müssen so ausgeführt sein, dass Wärmeverluste minimiert werden. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Hülle eines Neubaus dauerhaft en­er­gie­ef­fi­zi­ent ist. Mit einer Wär­me­brü­cken­be­rech­nung lassen sich Wärmeverluste zusätzlich auf ein Minimum reduzieren.
  • Bei der Wärmeversorgung gelten dieselben Maßgaben wie im Bestand (§ 10 Absatz 2 Nummer 3 GModG). Entscheiden Sie sich für eine Gas-, Heizöl- oder Flüs­sig­gas­hei­zung, greift ab 2029 die Brennstoffquote nach § 43 GModG.

Für Nicht­wohn­ge­bäu­de gelten die gleichen Prinzipien. Auch hier dürfen Energiebedarf und Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Gerade bei Büro– oder Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en lohnt es sich für Sie, die Anlagentechnik und die Beleuchtung frühzeitig in die Planung einzubeziehen. Eine Energieberatung für Unternehmen liefert die nötige Grundlage, um gesetzliche Vorgaben einzuhalten und langfristig Energiekosten zu senken.

Ein zentrales Thema für Neubauten bleibt die Heizungswahl. Wärmepumpen, Fernwärme oder Solarthermie sind hier die typischen Lösungen. Damit die Dimensionierung der Anlage passt, empfiehlt sich eine präzise Heiz­last­be­rech­nung, die den Wärmebedarf exakt ermittelt.

Wer bei Planung und Umsetzung keine Fehler machen möchte, sollte eine energetische Baubegleitung in Anspruch nehmen. Unsere Ingenieure stellen sicher, dass die Anforderungen an Hülle und Anlagentechnik auch tatsächlich erfüllt werden und Bauherren nicht Gefahr laufen, Fördermittel zu verlieren.

Mit einer frühzeitigen Energieberatung für Wohngebäude können Bauherren außerdem prüfen, welche Fördermittel von BAFA und KfW für Neubauprojekte in Frage kommen. So verbinden sich gesetzliche Anforderungen mit finanziellen Vorteilen und der Weg in ein nachhaltiges, zu­kunfts­si­che­res Gebäude wird deutlich einfacher.

GModG-Anforderungen für Bestandsgebäude

In Sachen GModG-Anforderungen für Bestandsgebäude sieht der Gesetzgeber verschiedene Nachrüst- und Sa­nie­rungs­pflich­ten vor. Diese greifen immer dann, wenn ein Haus älter ist, bestimmte Bauteile erneuert werden oder ein Ei­gen­tü­mer­wech­sel stattfindet.

Zu den wichtigsten Nach­rüst­pflich­ten gehört die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn der Dachraum unbeheizt ist (§ 35 GModG). Der Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­ent der obersten Geschossdecke darf dann 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten. Auch Heizungs- und Warm­was­ser­lei­tun­gen in unbeheizten Kellern oder Nebenräumen müssen fachgerecht gedämmt sein (§ 69 GModG). Weggefallen ist dagegen die Aus­tausch­pflicht für alte Heizkessel. § 72 GEG, der den Betrieb bestimmten Öl- und Gaskesseln nach 30 Jahren untersagte, wurde ersatzlos gestrichen. Ein alter Kon­stant­tem­pe­ra­tur­kes­sel darf also künftig weiterlaufen.

Für Bestandsgebäude gelten nach §§ 60a–60c vor allem Pflichten zur Prüfung und Optimierung größerer Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohn- oder Nut­zungs­ein­hei­ten:

  • Neu eingebaute Wärmepumpen müssen nach der ersten vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, geprüft und gegebenenfalls optimiert werden.
  • Ältere wassergeführte Heizungsanlagen ohne Wärmepumpe sind abhängig vom Einbauzeitpunkt zu überprüfen, wobei Anlagen von vor dem 1. Oktober 2009 spätestens bis zum 30. September 2027 geprüft und festgestellte Op­ti­mie­rungs­maß­nah­men grundsätzlich innerhalb eines Jahres umgesetzt werden müssen. Wird eine neue wassergeführte Heizungsanlage eingebaut, ist zudem ein hydraulischer Abgleich einschließlich raumweiser Heiz­last­be­rech­nung und Dokumentation vorgeschrieben.

Stehen ohnehin weitere Arbeiten an beziehungsweise gibt es weitere Potenziale, kann eine ganzheitliche energetische Sanierung lohnenswert sein.

Kommt es zu Sanierungen an der Gebäudehülle, müssen die neuen Bauteile bestimmte Min­dest­stan­dards einhalten(§ 36 GModG). Wird also das Dach neu gedeckt, die Fassade gedämmt oder Fenster ersetzt, sind die vorgegebenen U-Werte, die den Wärmeverlust angeben, zwingend einzuhalten. Auch hier ist eine Wär­me­brü­cken­be­rech­nung sinnvoll!

Mit einem individuellen Sa­nie­rungs­fahr­plan klären wir frühzeitig für Sie, welche Maßnahmen im Detail erforderlich sind und wie sie sinnvoll miteinander kombiniert werden können. Bei einer umfangreichen Sanierung ist die Zusammenarbeit mit einem Energieberater verpflichtend. Ihr Vorteil dadurch: Sie erhalten eine kompetente Beratung und Zugang zu signifikanten Fördermitteln.

Heizungstausch nach GModG: Diese Optionen haben Sie

Der als „Heizungsgesetz“ bekannte Teil des Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­set­zes ist Geschichte. Die §§ 71 bis 73 wurden zum 29. Juli 2026 gestrichen. Damit ist die Pflicht entfallen, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben.

Auch die Über­gangs­fris­ten, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt waren, gelten nicht mehr. Wann Ihre Gemeinde ihre Wärmeplanung vorlegt, hat für Ihre Pflichten beim Heizungstausch keine Bedeutung mehr. Das Wär­me­pla­nungs­ge­setz selbst bleibt daneben bestehen, liefert Ihnen aber nur noch eine Pla­nungs­in­for­ma­ti­on, keinen Pflichtauslöser.

Zehn Optionen beim Heizungsersatz nach § 42 GModG

Ersetzen Sie eine Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude oder Gebäudenetz, wählen Sie frei aus zehn Optionen. Kombinationen sind zulässig:

  • Gas-, Heizöl- oder Flüs­sig­gas­hei­zung
  • elektrisch angetriebene Wärmepumpe
  • solarthermische Anlage
  • Heizungsanlage für Biomasse oder grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff einschließlich der daraus hergestellten Derivate
  • Wärmepumpen-Hybridheizung, also Wärmepumpe plus Gas-, Heizöl-, Flüssiggas- oder Bio­mas­se­feue­rung
  • Solarthermie-Hybridheizung
  • hocheffiziente Anlage zur Kraft-Wärme-Kopplung (KWK), ge­bäu­de­inte­griert oder gebäudenah und netzintegriert
  • Strom­di­rekt­hei­zung
  • Haus­über­ga­be­sta­ti­on zum Anschluss an ein Wärmenetz
  • andere innovative Heizungslösung

Je nach Wahl gelten die Maßgaben der §§ 43 bis 46 GModG. Für eine Strom­di­rekt­hei­zung heißt das zum Beispiel: Sie dürfen sie in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen nur einbauen, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent unterschreitet (§ 46 GModG). Ausgenommen sind Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen.

Brennstoffquote nach § 43 GModG: Das gilt für Gas, Heizöl und Flüssiggas

Bauen Sie nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Heizöl- oder Flüs­sig­gas­hei­zung neu in ein bestehendes Gebäude ein, müssen Sie ab 2029 einen Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe nutzen. Entscheidend ist dabei der Brennstoff, nicht die Anlagentechnik.

Aktuell vorgesehener Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe bei neu eingebauten Gas-, Heizöl- und Flüs­sig­gas­hei­zun­gen:

Ab Mindestanteil an der be­reit­ge­stell­ten Wärme
1. Januar 2029 10 Prozent
1. Januar 2030 15 Prozent
1. Januar 2035 30 Prozent
1. Januar 2040 60 Prozent

Quelle: § 43 Absatz 1 GModG

Anrechenbar sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener und türkiser Wasserstoff einschließlich der daraus hergestellten Derivate.

Sie können die Pflicht auch anders erfüllen, nämlich über eine solarthermische Anlage oder über eine raum­luft­tech­ni­sche Anlage mit Wär­me­rück­ge­win­nung (§ 43 Absatz 3 und 4 GModG). Für Solarthermie gilt im Zeitraum vom 1. Januar 2029 bis zum 31. Dezember 2034: mindestens 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen und mindestens 0,03 Quadratmeter bei mehr als zwei Wohnungen.

Fällt Ihre Heizung irreparabel aus und bauen Sie zwischen dem 1. Januar 2028 und dem 31. Dezember 2028 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüs­sig­gas­hei­zung ein, greift die Quote erst zwölf Monate nach dem Einbau (§ 43 Absatz 7 GModG). Sind Sie nicht selbst Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht den Betreiber

Bioöl und Wasserstoff: Was hinter den Begriffen steckt

Da § 43 GModG auf diese Brennstoffe verweist, lohnt sich ein kurzer Blick auf die Definitionen in § 3 GModG:

  • Bioöl: Heizöl aus der Veresterung von Biomasse zu Fett­säu­re­me­thyl­es­ter oder aus der Hydrierung von Biomasse zu hydriertem Pflanzenöl.
  • Grüner Wasserstoff: aus erneuerbaren Energien hergestellt.
  • Blauer Wasserstoff: aus der Erd­gas­re­for­mie­rung, wobei das entstehende Kohlendioxid abgeschieden und gespeichert wird.
  • Orangener Wasserstoff: aus Biomasse oder mit Strom aus Anlagen der Ab­fall­wirt­schaft.
  • Türkiser Wasserstoff: aus der Pyrolyse von Erdgas.

Blauer, orangener und türkiser Wasserstoff müssen eine Treib­haus­gas­min­de­rung von mindestens 70 Prozent erreichen.

Bis zum 1. Dezember 2026 will die Bundesregierung außerdem ein Gesetz zur Grüngas- und Grünheizölquote vorlegen (§ 42a GModG). Es soll die In­ver­kehr­brin­ger von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, die für die Gebäudewärme bestimmten Brennstoffe bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Das ist angekündigtes, noch nicht geltendes Recht.

Gerade im Bestand stellt sich häufig die Frage, wann eine alte Anlage ersetzt werden muss. Eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht mehr. Wir empfehlen trotzdem: Prüfen Sie die mittelfristige Wirt­schaft­lich­keit Ihrer aktuellen Anlage und planen Sie rechtzeitig, um Fördermittel in Anspruch zu nehmen und nicht unter Zeitdruck handeln zu müssen.

GModG und Ferienhäuser

Oft werden wir gefragt, ob Ferienhäuser im GModG eine Sonderstellung innehaben. Tatsächlich gibt es besondere Regeln. Grundsätzlich sind sie von den energetischen Anforderungen ausgenommen, wenn sie weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder der En­er­gie­ver­brauch dadurch unter 25 Prozent des Jahresbedarfs eines ganzjährig genutzten Gebäudes liegt (§ 2 GModG).

Wer sein Ferienhaus jedoch regelmäßig nutzt oder sogar ganzjährig vermietet, muss die gleichen Vorgaben einhalten wie bei Wohngebäuden: Dazu zählen Anforderungen an Dämmung, Heizung und gegebenenfalls auch Nach­rüst­pflich­ten.

Sa­nie­rungs­pflich­ten im Detail

Es gibt verschiedene Sa­nie­rungs­pflich­ten nach GModG, die insbesondere beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel relevant werden. Vorweg die wichtigste Klarstellung: Eine allgemeine Pflicht, ein bestehendes Wohngebäude energetisch zu sanieren, enthält auch das GModG nicht. Pflichten entstehen ausschließlich anlassbezogen.

Zwei Nach­rüst­pflich­ten treffen neue Eigentümer erst nach dem Kauf, dann aber mit einer Frist von zwei Jahren:

  • Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Ungedämmte Decken zu unbeheizten Dachräumen sind verpflichtend zu isolieren. Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, greift die Pflicht erst nach einem Ei­gen­tü­mer­wech­sel (§ 35 Absatz 3 GModG).
  • Dämmung von Heizungs- und Warm­was­ser­lei­tun­gen: In unbeheizten Räumen sind offen liegende Rohre nachträglich zu isolieren. Auch hier gilt die Zweijahresfrist nach einem Ei­gen­tü­mer­wech­sel (§ 69 Absatz 3 und 4 GModG).

Nicht mehr dazu gehört der Austausch alter Kon­stant­tem­pe­ra­tur­kes­sel. Mit § 72 GEG ist auch die frühere Sonderregel des § 73 GEG für Heizkessel weggefallen. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, prüfen Sie also Geschossdecke und Leitungsdämmung, nicht mehr das Baujahr des Kessels.

Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob eine Sanierung geplant ist. Wer dagegen verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GModG).

Darüber hinaus schreibt das Gesetz bei größeren Mo­der­ni­sie­run­gen vor, dass erneuerte Bauteile den aktuellen Min­dest­stan­dards entsprechen müssen (§ 36 GModG). Wer also Dach, Fassade oder Fenster austauscht, muss die geforderten U-Werte einhalten. Neben den Verpflichtungen für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser gibt es auch eine Sa­nie­rungs­pflicht für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser.

Eine Sanierung des Dachs ist laut GModG nicht verpflichtend, kann aber ebenfalls eine sehr wertvolle Maßnahme sein, um langfristig Energie zu sparen. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Dachsanierung.

In bestimmten Fällen können Eigentümer Befreiungen beantragen – etwa, wenn eine Maßnahme technisch nicht machbar ist oder die Kosten in keinem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis stehen (§ 102 GModG).

Möchten Sie mehrere dieser Maßnahmen gemeinsam durchführen, müssen Sie bei bestimmten Voraussetzungen einen En­er­gie­ef­fi­zi­enz-Experten hinzuziehen, um eine Förderung nach BEG beantragen zu können.

Dämmung nach GModG

Wer das Thema Dämmung im GModG sucht, wird an verschiedenen Stellen fündig. Sowohl bei Sanierungen als auch beim Neubau müssen die Bauteile der Gebäudehülle bestimmte Min­dest­stan­dards einhalten. Diese Anforderungen hat die Novelle 2026 nicht angefasst: Die U-Werte der Anlage 7 gelten unverändert weiter.

Bisher gilt Folgendes:

Zusätzliche Maßnahmen: Neben den Pflichtwerten lassen sich durch weitergehende Dämmmaßnahmen zusätzliche Einsparungen erzielen. So können zum Beispiel hochwertige Fenster oder eine Kombination mit einer modernen Lüftung den En­er­gie­ver­brauch deutlich senken. Mit einem neu ausgestellten Energieausweis wird die erzielte Ef­fi­zi­enz­stei­ge­rung sichtbar und gegenüber Käufern oder Mietern transparent.

Anforderungen an Außenbauteile: Außenwände, Dächer und Kellerdecken dürfen nur so viel Wärme durchlassen, wie es die im Gesetz festgelegten Grenzwerte erlauben. Wer also sein Dach neu eindeckt oder eine Fassade saniert, muss darauf achten, dass die eingesetzten Materialien die vor­ge­schrie­be­nen U-Werte erreichen.

Wirt­schaft­lich­keit: Alle Maßnahmen müssen nicht nur technisch sinnvoll sein, sondern sich auch wirtschaftlich rechnen. Konkretes Praxisbeispiel: Die Investition in die Dämmung soll sich innerhalb der üblichen Lebensdauer durch eingesparte Heizkosten amortisieren. Eine fachkundige Energieberatung vor Ort hilft, die Kosten und Einsparungen realistisch zu kalkulieren.

Fazit zum GModG: Chancen nutzen, Risiken vermeiden

Das Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz bringt für Neubauten und Bestandsgebäude klare Anforderungen mit sich. Für viele Eigentümer ist die Novelle 2026 vor allem eine Entlastung: Die 65-Prozent-Pflicht und das Betriebsverbot für alte Heizkessel sind weg. Wer die Vorgaben kennt, kann rechtzeitig handeln und dadurch Bußgelder vermeiden, Energiekosten senken und den Wert der eigenen Immobilie langfristig sichern.

Ein Freibrief ist das nicht. Die Anforderungen an die Gebäudehülle sind unverändert. Und wer sich jetzt für eine Gas- oder Ölheizung entscheidet, übernimmt mit der Brennstoffquote ab 2029 ein Kostenrisiko, das sich heute noch nicht beziffern lässt. Die Wahl zwischen Wärmepumpe, Wärmenetz und Brenn­stoff­hei­zung ist damit stärker eine Wirt­schaft­lich­keits­fra­ge als eine Rechtsfrage geworden.

Eine fachkundige Begleitung erleichtert diesen Prozess erheblich. Mit einem individuellen Sa­nie­rungs­fahr­plan (iSFP), einer professionellen Energieberatung oder der energetischen Baubegleitung lassen sich die gesetzlichen Vorgaben zuverlässig erfüllen und mit attraktiven Fördermitteln verbinden.

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Zertifizierte Energieberater nach DIN EN 16247 und Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) von TÜV, DEKRA, IHK, dena und EIPOS.

Häufige Fragen zu den GModG-Anforderungen

Sie möchten noch mehr erfahren? In diesem Abschnitt beantworten wir Ihnen oft gestellte Fragen zum GModG und seinen Anforderungen.

Welche Konsequenzen drohen, wenn ich die GEG-Vorgaben nicht einhalte?

Verstöße gegen das Ge­bäu­de­mo­der­ni­sie­rungs­ge­setz können mit Bußgeldern geahndet werden. Bei der Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke, bei den Bau­teil­an­for­de­run­gen und bei der Leitungsdämmung sind bis zu 50.000 Euro möglich, rund um den Energieausweis bis zu 10.000 Euro, in den übrigen Fällen bis zu 5.000 Euro (§ 108 GModG). Bußgelder wegen einer nicht erfüllten 65-Prozent-Pflicht oder wegen des Betriebs eines alten Heizkessels gibt es dagegen nicht mehr. Eine rechtzeitige Energieberatung hilft Ihnen, im Rahmen der Vorgaben zu handeln und finanzielle Unterstützung mitzunehmen.

Muss ich für mein denk­mal­ge­schütz­tes Gebäude die GModG-Anforderungen erfüllen?

Für Baudenkmale gelten besondere Regeln. Oft gibt es Ausnahmen, da der Erhalt der historischen Substanz Vorrang hat (§ 105 GModG). Dennoch sind auch hier energetische Verbesserungen möglich. Welche Ihnen zur Verfügung stehen, erfahren Sie zum Beispiel durch eine Energieberatung für Denkmäler.

Welche Rolle spielt meine Gebäudetechnik für die GModG-Anforderungen?

Nicht nur die Gebäudehülle ist wichtig für den En­er­gie­ver­brauch. Die Anlagentechnik ist mindestens genauso relevant für ein en­er­gie­spa­ren­des Gebäude. Effiziente Lüftungsanlagen, moderne Heizsysteme und erneuerbare Energien sind Teil der Gesamtbilanz. Wenn Sie eine größere Sanierung planen, sollten Sie sich zusätzlich energetisch beraten lassen, um die Potenziale der technischen Systeme auszuschöpfen.

Welche Förderung kann ich als Unternehmen für Maßnahmen nach dem GModG nutzen?

für Unternehmen stehen eigene Programme bereit. Diese reichen von Zuschüssen für Anlagentechnik bis hin zu geförderten Beratungen. Besonders hilfreich ist dabei ein En­er­gie­ma­nage­ment nach ISO 50001, das rechtliche Anforderungen unterstützt und die Betriebskosten langfristig senkt. Planen Sie dabei die neue Re­no­vie­rungs­an­for­de­rung für bestehende Nicht­wohn­ge­bäu­de mit ein: Ab dem 1. Januar 2027 tritt § 40 GModG in Kraft. Er verlangt, dass der Jahres-Pri­mär­ener­gie­be­darf ab 2030 das 3,5-fache und ab 2033 das 2,95-fache des Re­fe­renz­ge­bäu­des nicht überschreitet. Verstöße können mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Muss ich meine alte Heizung nach 30 Jahren austauschen?

Nein. Das Betriebsverbot für Heizkessel nach 30 Jahren stand in § 72 GEG und ist zum 29. Juli 2026 ersatzlos entfallen. Eine gesetzliche Austauschfrist gibt es damit nicht mehr. Unberührt bleiben die Vorgaben der 1. BImSchV und die Prüfungen Ihres be­voll­mäch­tig­ten Be­zirks­schorn­stein­fe­gers. Wirtschaftlich lohnt sich ein Austausch trotzdem häufig. Was das für Ihr Gebäude bedeutet, rechnen wir Ihnen im Rahmen einer Energieberatung vor Ort durch.