Der Energiepass – offiziell Energieausweis genannt – bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes. Er ist Pflicht bei Verkauf, Vermietung und Sanierung. Gleichzeitig bietet er Orientierung: Wo steht Ihre Immobilie in Sachen Energieeffizienz? Und wo lohnt sich eine Modernisierung?
- Energiepass = Energieausweis: Beide Begriffe bezeichnen dasselbe Dokument zur energetischen Bewertung von Gebäuden.
- Pflicht bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung: Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss bei Immobiliengeschäften ein gültiger Energieausweis vorliegen.
- Zwei Varianten: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis, je nach Gebäudetyp und Datenlage.
- Kosten: Zwischen 100 und 700 Euro, je nach Ausweisart und Aufwand. Bedarfsausweise können gefördert werden.
- Gültigkeit: 10 Jahre, sofern sich der energetische Zustand nicht wesentlich ändert (z. B. durch Anbau, Leerstand, Modernisierung).
Was ist ein Energiepass?
Der Begriff Energiepass war die ursprüngliche Bezeichnung für das Dokument, das heute rechtlich korrekt als Energieausweis bezeichnet wird. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im Jahr 2020 ist nur noch der Begriff Energieausweis gesetzlich verankert. Energiepass wird jedoch im Alltag weiterhin häufig synonym verwendet.
Wussten Sie schon?
Der Energiepass wurde in Deutschland ab 2002 im Rahmen von Pilotprojekten eingeführt. Mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) wurde er verpflichtend. Später ging der Begriff in den Energieausweis nach GEG über.
Ein Energiepass dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes. Er zeigt, wie viel Energie das Gebäude entweder verbraucht (Verbrauchsausweis) oder theoretisch benötigt (Bedarfsausweis), und macht damit die Energieeffizienz auf einen Blick erkennbar.
Der Energiepass ist heute ein echtes Verkaufsargument. Wer ihn strategisch nutzt, zeigt nicht nur Transparenz, sondern schafft Vertrauen bei Käufern, Mietern und Behörden.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Gültigkeit und Erneuerung
Ein Energiepass bleibt grundsätzlich 10 Jahre gültig, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum. Das gilt jedoch nur, sofern sich der energetische Zustand des Gebäudes nicht wesentlich verändert.
Eine Erneuerung ist laut § 80 Absatz 3 GEG erforderlich, wenn:
- eine neue Heizungsanlage eingebaut wird,
- die Gebäudehülle energetisch verbessert wird (z. B. Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke),
- Fenster ausgetauscht werden oder ein Anbau vorgenommen wird.
Tipp: Auch vor Ablauf der Zehnjahresfrist kann ein neuer Energiepass sinnvoll sein, etwa um bessere Kennwerte nach einer Sanierung nachzuweisen oder bei Verkauf einen aktuellen Stand vorzulegen.
Was zeigt der Energiepass an?
Der Energiepass enthält je nach Ausweisart Kennwerte über den Energiebedarf oder den tatsächlichen Verbrauch eines Gebäudes. Ziel ist es, die energetische Qualität sichtbar zu machen und Transparenz für Käufer, Mieter und Eigentümer zu schaffen.
Folgende Angaben finden sich typischerweise im Dokument:
- Endenergiebedarf oder Verbrauchswert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a)
- Art des Energieträgers (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
- gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen bei älteren Gebäuden
- Energieeffizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (ineffizient)
Beispiel zur Energiepass-Berechnung (Bedarfsausweis)
Ein Einfamilienhaus (Baujahr 1980, 140 m²) hat folgende energetische Eigenschaften:
- Außenwand: ungedämmt
- Fenster: 2-fach verglast, Baujahr 1995
- Heizung: Gas-Brennwertkessel, Baujahr 2005
→ Der Energieberater berechnet einen Endenergiebedarf von 160 kWh/m²a. Daraus ergibt sich die Effizienzklasse E.
→ Bereits ab Energieeffizienzklasse D ist eine energetische Sanierung bisweilen empfehlenswert. Bei einer Einordnung in Energieeffizienzklasse E ist eine Modernisierung dringend erforderlich.
Wer benötigt einen Energiepass?
Ein Energiepass ist verpflichtend, wenn ein Gebäude verkauft, vermietet, verpachtet oder neu gebaut wird. Die Pflicht ergibt sich aus den §§ 80 bis 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und gilt sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude.
Energiepass: Pflicht in typischen Anwendungsfällen
Ein gültiger Energieausweis ist insbesondere erforderlich:
- bei Neubauten, hier ist er Bestandteil der Bauunterlagen,
- beim Verkauf oder der Vermietung von Wohn- oder Gewerbeeinheiten,
- bei Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes,
- bei Sanierung mit Fördermitteln, beispielsweise von KfW oder BAFA.
Zudem verlangt § 87 GEG, dass bestimmte Angaben bereits in Immobilienanzeigen aufgeführt werden müssen. Dazu zählen: der Energiekennwert, die Energieeffizienzklasse, der Hauptenergieträger sowie die Art des Ausweises.
Beispiel aus der Praxis: Eine Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1985 soll verkauft werden. Obwohl sie nicht modernisiert wurde, liegen valide Verbrauchsdaten vor. Der Eigentümer muss potenziellen Käufern bereits bei der Besichtigung einen Energieverbrauchsausweis vorlegen und die wesentlichen Kennwerte im Online-Inserat nennen.
Unterschiedliche Ausweisarten bei Nichtwohngebäuden
Für Nichtwohngebäude, also Büros, Läden, Hotels, Schulen, Lagerhallen, gelten teils andere Anforderungen:
- Energiekennwert bezieht sich auf End- und Primärenergie,
- es gibt eigene Berechnungsmethoden (z. B. DIN V 18599 in voller Anwendung),
- Bedarfsausweise sind bei Nichtwohngebäuden die Regel.
Sonderfall: gemischt genutzte Gebäude
Nicht jedes Gebäude lässt sich eindeutig zuordnen. In Fällen mit gemischter Nutzung, etwa Wohnung im Erdgeschoss, Büro im Obergeschoss, kommt es laut § 79 Abs. 2 GEG auf den überwiegenden Nutzungsanteil an:
- Überwiegt die Wohnnutzung, gelten die Vorgaben für Wohngebäude,
- überwiegt die gewerbliche Nutzung, greifen die Regeln für Nichtwohngebäude.
Beispiel: Ein Gebäude besteht zu 60 Prozent aus Mietwohnungen und zu 40 Prozent aus Büroflächen. → Der Energieausweis wird nach den Vorgaben für Wohngebäude erstellt.
Energiepass: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Es gibt zwei gültige Formen des Energiepasses:
- Bedarfspass: Basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Pflicht bei unsanierten Altbauten, Neubauten oder fehlenden Verbrauchsdaten.
- Verbrauchspass: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Zulässig bei großen, durchgehend genutzten Wohngebäuden.
Ein Vergleich:
| Kriterium | Verbrauchspass | Bedarfspass |
| Grundlage | Tatsächlicher Energieverbrauch | Technische Gebäudedaten |
| Aussagekraft | Nutzerabhängig, eingeschränkt | Objektiv, nutzerunabhängig |
| Pflicht bei | ≥ 5 WE mit Verbrauchsdaten | Neubau, Leerstand, Altbau bis Bauantrag aus 1977 |
| Kosten | ca. 100 – 200 € | ab ca. 400 € |
| Förderfähig? | Nein | Ja (im Rahmen der BAFA-Beratung) |
Für Fördermittel oder fundierte Sanierungsentscheidungen ist ein Verbrauchsausweis schlicht zu oberflächlich. Nur ein Bedarfsausweis zeigt das volle Potenzial.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Energiepass-Kosten und Kostenfaktoren im Überblick
Die Kosten für einen Energiepass richten sich nach der Art des Ausweises, dem Gebäudetyp und dem Datenerhebungsaufwand. Während Verbrauchsausweise günstig online erstellt werden können, erfordert ein Bedarfsausweis eine individuelle Analyse vor Ort durch einen qualifizierten Energieberater.
Preisrahmen:
- Verbrauchsausweis: rund 100 – 200 Euro (bei stabiler Datenlage)
- Bedarfsausweis: eher 400 – 700 Euro (je nach Gebäudekomplexität)
Für Bedarfsausweise im Rahmen einer BAFA-geförderten Energieberatung (beispielsweise beim individuellen Sanierungsfahrplan) kann ein Teil der Kosten erstattet werden. Der Energiepass ist dabei Teil der Beratung und wird nicht separat gefördert.
Praxisbeispiel: Ein Eigentümer plant eine Dämmung seines Hauses von 1980 und möchte Fördermittel beantragen. Im Rahmen einer BAFA-Vor-Ort-Energieberatung lässt er einen Bedarfsausweis erstellen. Die Beratungskosten inklusive Energiepass betragen 1.200 Euro. Die BAFA fördert die Energieberatung für mit 50 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal jedoch 650 Euro Zuschuss. Bei einer Kostenhöhe von 1.200 Euro erhält der Eigentümer somit eine Fördersumme bis zu 600 Euro, wodurch der Eigenanteil bei 600 Euro liegt.
Wie wird der Energiepass erstellt?
Je nach Ausweisart unterscheiden sich Aufwand und Datenbasis deutlich. Während der Bedarfspass eine technische Bewertung erfordert, genügt beim Verbrauchspass die Vorlage von Abrechnungsdaten.
- Bedarfsausweis: Ein zertifizierter Energieberater begutachtet das Gebäude vor Ort. Auf Basis von Baujahr, Dämmung, Fenstern und Heiztechnik wird der Energiebedarf nach DIN V 18599 berechnet. Der Bedarfspass enthält Energiekennwerte und gegebenenfalls Modernisierungsempfehlungen.
- Verbrauchsausweis: Hier reichen drei zusammenhängende Heiz- und Warmwasserabrechnungen aus. Die Daten müssen vollständig, plausibel und witterungsbereinigt sein.
Witterungsbereinigung und Klimafaktoren für den Energiepass
Damit Verbrauchspässe vergleichbare Werte liefern, werden die realen Heizverbräuche in der Regel witterungsbereinigt. Das bedeutet: Der Verbrauch wird an durchschnittliche Klimabedingungen angepasst. Kalte oder milde Winterjahre verfälschen so nicht die Bewertung.
Rechtsgrundlage ist die Norm DIN V 18599-1, in der Klimafaktoren für die verschiedenen Regionen Deutschlands definiert sind. Diese Witterungsbereinigung erfolgt meist durch Abrechnungsdienste oder den Energieberater.
Hinweis: Fehlt eine Witterungsbereinigung, muss dies im Ausweis kenntlich gemacht werden. Ein direkter Vergleich zwischen Gebäuden wird dadurch schwieriger, insbesondere für Käufer oder Mietinteressenten.
Energiepass beantragen
Unabhängig von der Ausweisart gilt: Wer einen Energiepass beantragen möchte, sollte auf eine rechtssichere Ausstellung achten. Laut § 88 GEG dürfen nur qualifizierte Fachpersonen mit entsprechender Zulassung den Energiepass ausstellen.
Die Heid Energieberatung übernimmt das bundesweit: persönlich, geprüft und förderfähig.
Häufige Fragen zum Energiepass
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten, ist ein gültiger Energiepass Pflicht. Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um Ausstellung, Gültigkeit und Unterschiede.
Was ist der Unterschied zwischen Energiepass und Energieausweis?
Es gibt keinen rechtlichen Unterschied. „Energiepass“ ist eine veraltete Bezeichnung, die umgangssprachlich noch verwendet wird. Gesetzlich korrekt ist heute ausschließlich „Energieausweis“.
Wie lange ist ein Energiepass gültig?
Ein Energiepass ist zehn Jahre lang gültig, gerechnet ab dem Ausstellungsdatum. Bei wesentlichen baulichen Änderungen (zum Beispiel energetische Sanierungen oder Anbauten) muss er neu erstellt werden.
Wann brauche ich welchen Energiepass?
Die Art des Energieausweises hängt vom Gebäudezustand und der Datenlage ab:
- Ein Bedarfspass ist Pflicht, wenn keine belastbaren Verbrauchsdaten vorhanden sind, das Gebäude älter ist oder nicht saniert wurde.
- Ein Verbrauchspass reicht aus, wenn das Gebäude nach 1977 erbaut oder umfassend energetisch modernisiert wurde und ausreichend Verbrauchsdaten vorliegen.
Tipp: Gerade bei Altbauten empfiehlt sich oft direkt ein Bedarfsausweis. Er ist genauer und zukunftssicher.
Kann ich den Energiepass online beantragen?
Teilweise. Ein Verbrauchspass kann online erstellt werden, sofern vollständige und verlässliche Verbrauchsdaten vorliegen. Ein Bedarfspass hingegen erfordert eine Ortsbegehung durch einen qualifizierten Energieberater oder Sachverständigen. Seien Sie vorsichtig bei Pauschalangeboten aus dem Internet.
Was passiert bei Verstoß gegen die Energiepass-Pflicht?
Wer bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegt oder ihn nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Die Pflicht zur Vorlage besteht bereits bei der Besichtigung. Der Energiekennwert muss außerdem in Immobilienanzeigen genannt werden.
