Ein Energiebedarfsausweis gibt Auskunft darüber, wie viel Energie ein Gebäude bei durchschnittlicher Nutzung benötigt. Er ist besonders dann Pflicht, wenn keine ausreichenden Verbrauchsdaten vorliegen oder das Gebäude umfassend saniert wurde. Im Unterschied zum Verbrauchsausweis basiert er nicht auf bisherigen Heizkosten, sondern auf einer technischen Bewertung des Gebäudes und der Heizung.
- Pflicht laut GEG: Ein Energiebedarfsausweis ist erforderlich, wenn keine verlässlichen Verbrauchsdaten vorliegen, etwa bei nicht modernisierten Altbau-Mehrfamilienhäusern, bei Leerstand sowie bei Neubauten.
- Technisch statt nutzerbasiert: Er basiert auf einer Bewertung von Gebäudehülle und Heizung, nicht auf früheren Heizkosten.
- Grundlage für Förderung und Planung: Der Energiebedarfsausweis wird für viele Förderprogramme und Sanierungsfahrpläne benötigt und zeigt klare Optimierungspotenziale.
- Gültigkeit und Kosten: Der Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Die Kosten hängen vom Gebäudetyp und der Datenlage ab. In manchen Fällen ist eine Förderung über das BAFA möglich.
Wann benötige ich einen Energiebedarfsausweis?
Ob ein Energiebedarfsausweis erforderlich ist, regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), insbesondere die Paragrafen § 80 bis § 88 GEG. Immer dann, wenn keine aussagekräftigen Verbrauchsdaten vorliegen oder der Energieverbrauch nicht zuverlässig erfasst werden kann, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Das betrifft insbesondere folgende Fälle:
- Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen und seither nicht energetisch modernisiert wurden.
- Gebäude ohne valide Verbrauchsdaten, etwa bei längerem Leerstand, Eigentümerwechsel oder fehlender Heizkostenabrechnung.
- Neubauten, für die noch keine Verbrauchswerte vorliegen.
- Sanierte oder baulich veränderte Gebäude, bei denen sich der energetische Zustand grundlegend verändert hat.
Auch bei Nichtwohngebäuden, die neu errichtet oder umfassend umgebaut wurden, kann ein Bedarfsausweis verpflichtend sein.
Typische Anwendungsbeispiele aus der Praxis:
- Ein unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1960er-Jahren, das verkauft werden soll: Es gibt keine aussagekräftigen Heizkostenbelege.
- Ein Mehrfamilienhaus mit drei leerstehenden Wohneinheiten, das erstmals nach langer Zeit vermietet werden soll.
- Ein Neubau mit moderner Heiztechnik, für den der Energiebedarf standardmäßig berechnet werden muss.
Ein Energiebedarfsausweis zeigt nicht nur den Ist-Zustand eines Gebäudes, sondern auch das Potenzial für die Zukunft. Wer fundiert modernisieren will, kommt an ihm nicht vorbei.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Was steht im Energiebedarfsausweis?
Der Energiebedarfsausweis dokumentiert, wie energieeffizient ein Gebäude baulich und technisch aufgestellt ist. Er basiert nicht auf realem Verbrauch, sondern auf einer rechnerischen Bewertung. Folgende Informationen sind darin enthalten:
- Der berechnete Endenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Dieser Wert zeigt, wie viel Energie ein durchschnittlich genutztes Gebäude in Anbetracht seines baulichen Zustands benötigt.
- Die Energieeffizienzklasse, eine visuell eingängige Bewertung der Gesamtbilanz von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient).
- Technische Angaben zur Anlagentechnik, etwa zur Heizungsart, dem Baujahr der Wärmeerzeuger oder zur Warmwasserbereitung.
- Konkrete Modernisierungsempfehlungen, die Hinweise auf energetisch sinnvolle Verbesserungsmaßnahmen geben, beispielsweise Dämmung, Fenstertausch oder Heiztechnik.
Der Ausweis liefert damit nicht nur eine Einschätzung des Ist-Zustands, sondern auch eine erste Orientierung, wo sich energetische Verbesserungen besonders lohnen könnten.
Praxisbeispiel: Familie Müller verkauft ihr Einfamilienhaus, Baujahr 1975. Der vorhandene Energiebedarfsausweis weist die Effizienzklasse F aus und enthält Hinweise auf eine veraltete Heiztechnik. Potenzielle Käufer kalkulieren rund 25.000 Euro für den Einbau einer Wärmepumpe, um die Energieeffizienz zu verbessern. Da diese Investition einkalkuliert werden muss, fällt der Angebotspreis entsprechend niedriger aus – auch weil viele Kaufinteressenten ohnehin eine umfassende Sanierung samt neuer Raumaufteilung planen.
Energiebedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis
Nicht jeder Energieausweis ist gleich. Je nach Datenlage und Gebäudetyp ist entweder ein bedarfs- oder ein verbrauchsbasierter Ausweis erforderlich. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede:
| Kriterium | Energiebedarfsausweis | Energieverbrauchsausweis |
| Datengrundlage | Technische Gebäudedaten (Bauphysik, Anlagentechnik) | Tatsächlicher Energieverbrauch der letzten drei Jahre |
| Aussagekraft | Hoch, da unabhängig vom individuellen Nutzerverhalten | Eingeschränkt, da stark abhängig vom Verhalten der Bewohner |
| Kosten | Höher, da umfassendere Analyse durch Energieberater | Geringer, da auf vorhandenen Daten basierend |
| Pflicht bei | Neubauten, leerstehenden Gebäuden, unsanierten Altbauten | Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohneinheiten und vorliegenden Daten |
| Geeignet für | Sanierungsplanung, Förderanträge, rechtssichere Bewertung | Kurze Orientierung über bisherigen Verbrauch |
Hinweis: Der Energieverbrauchsausweis erlaubt nur eingeschränkt Rückschlüsse auf die energetische Qualität der Bausubstanz. Der Bedarfsausweis hingegen liefert belastbare Kennwerte, insbesondere dann, wenn Modernisierungen geplant oder Fördermittel beantragt werden sollen.
Vorteile des Energiebedarfsausweises im Überblick
Ein Bedarfsausweis lohnt sich nicht nur wegen der gesetzlichen Pflicht. Er bietet Ihnen echte Mehrwerte:
- Fundierte Entscheidungsbasis für Sanierungsmaßnahmen: Er liefert eine objektive Einschätzung des energetischen Ist-Zustands und zeigt auf, welche Maßnahmen am meisten bewirken.
- Höhere Aussagekraft gegenüber Verbrauchsausweisen: Da er nicht vom individuellen Nutzerverhalten beeinflusst ist, erlaubt er eine faire Vergleichbarkeit.
- Voraussetzung für Fördermittel: Für viele Zuschüsse der KfW oder des BAFA ist ein Bedarfsausweis notwendig.
- Objektive Bewertung bei Leerstand oder Mieterwechsel: Gerade wenn keine Verbrauchswerte vorliegen, ist der Bedarfsausweis die einzige valide Datengrundlage.
- Hilfreich bei Verkaufs- und Vermietungsvorhaben: Ein guter Energiekennwert steigert die Attraktivität Ihrer Immobilie.
Beispiel: Ein unsaniertes Einfamilienhaus weist im Bedarfsausweis einen Endenergiebedarf von 280 kWh/m²a auf. Der Ausweis enthält allgemeine Hinweise zur Verbesserung der Energieeffizienz, etwa zur Dämmung von Dach und Kellerdecke. Für eine konkrete Bewertung der Maßnahmen – insbesondere hinsichtlich Wirtschaftlichkeit, Reihenfolge und Förderfähigkeit – ist ein individueller Sanierungsfahrplan erforderlich. Wird dieser umgesetzt und beispielsweise die Gebäudehülle gedämmt, sinkt der rechnerische Bedarf auf rund 140 kWh/m²a. Das spart jährlich über 1.000 Euro an Heizkosten und verbessert langfristig die Bewertung der Immobilie.
Ablauf der Erstellung durch einen Energieberater
Die Erstellung eines Energiebedarfsausweises erfordert eine fachlich fundierte Analyse des Gebäudes durch einen zertifizierten Energieberater. Grundlage sind nicht die bisherigen Heizkosten, sondern der energetische Zustand der Bausubstanz und der technischen Anlagen.
Folgende Informationen fließen in die Berechnung ein
Bevor der Energieausweis erstellt werden kann, sammelt der Energieberater eine Vielzahl an Daten über das Gebäude und wertet diese anschließend systematisch aus.
- Baujahr, Größe und Bauweise des Gebäudes
- Qualität und Aufbau der Dämmung (Dach, Fassade, Kellerdecke)
- Fensterflächen, Verglasung und U-Werte
- Heizungsanlage, Warmwasserbereitung und Lüftungssysteme
- Nutzung regenerativer Energien (zum Beispiel Solarthermie, Wärmepumpe)
Auf dieser Basis berechnet der Energieberater den End- und Primärenergiebedarf nach den anerkannten Normen DIN V 18599 oder (für kleinere Wohngebäude) DIN 4108/4701.
Der Ablauf im Überblick
Der Prozess gliedert sich in drei aufeinanderfolgende Schritte:
- Vor-Ort-Begehung: Der Energieberater nimmt das Gebäude auf, dokumentiert die energetisch relevanten Bauteile und klärt offene Fragen.
- Datenaufbereitung und Berechnung: Die erfassten Informationen werden in ein spezielles Berechnungsprogramm eingegeben und ausgewertet.
- Erstellung des Ausweises: Sie erhalten ein rechtsgültiges Dokument mit Energiekennwerten, Effizienzklasse und konkreten Modernisierungsvorschlägen.
Hinweis für Eigentümer: Für einen reibungslosen Ablauf sollten möglichst Bauunterlagen, Fotos, Informationen zur Heiztechnik sowie, falls vorhanden, frühere Energieabrechnungen bereitgehalten werden.
Vorsicht: Bedarfsausweis nur mit Vor-Ort-Termin gültig
Online-Plattformen werben häufig mit günstigen Angeboten für Energieausweise. Dabei handelt es sich fast immer um Verbrauchsausweise, die nicht für alle Gebäude zulässig sind. Ein Energiebedarfsausweis ohne eine sachgerechte Datenerhebung, zum Beispiel durch eine Vor-Ort-Begehung, genügt in der Regel nicht den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes. Energieausweise dürfen ausschließlich von fachkundigen Personen mit entsprechender Ausstellungsberechtigung nach § 88 des Gebäudeenergiegesetzes erstellt werden.
Engagieren Sie am besten einen qualifizierten Energieberater, der Ihr Gebäude persönlich begutachtet und in der offiziellen dena-Expertenliste geführt ist.
Was kostet ein Energiebedarfsausweis?
Die Kosten für einen bedarfsorientierten Energieausweis richten sich nach Größe, Nutzung und Bauweise des Gebäudes. Bei Wohngebäuden dürfen Sie bei Wohnimmobilien je nach Komplexität des Hauses mit Preisen zwischen 400 und 700 Euro rechnen. Für Gewerbeimmobilien oder Sondernutzungen erfolgt die Kalkulation individuell, hier kann der Aufwand je nach Objekt erheblich variieren.
Spar-Tipp: Wird der Energiebedarfsausweis im Rahmen einer förderfähigen BAFA-Energieberatung erstellt, etwa als Vorbereitung auf einen individuellen Sanierungsfahrplan, lassen sich die Kosten bezuschussen. Wir beraten Sie gerne, wie sich die Förderung optimal einbinden lässt.
Bußgelder bei Verstößen gegen das GEG
Ein fehlender oder ungültiger Energieausweis ist keine Bagatelle. Wer als Verkäufer, Vermieter oder Bauträger seiner Pflicht zur Vorlage nicht nachkommt, verstößt gegen das GEG und riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Die Kontrolle erfolgt stichprobenartig durch die Behörden oder im Rahmen von Immobilienanzeigen, Verkaufsverhandlungen und Förderanträgen.
Checkliste: Brauche ich einen Energiebedarfsausweis?
- Ist Ihr Gebäude vor 1977 gebaut und unsaniert?
- Haben Sie keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre?
- Wurde das Gebäude neu errichtet?
- Sind Sie der Erste, der einzieht?
- Planen Sie Sanierungsmaßnahmen mit Fördermitteln?
- Möchten Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen?
- Sollen fundierte Modernisierungsempfehlungen dokumentiert werden?
Wenn Sie eine oder mehrere Fragen mit „Ja“ beantworten, benötigen Sie sehr wahrscheinlich einen Energiebedarfsausweis.
Häufige Fragen zum Energiebedarfsausweis
Sie stehen vor einer Sanierung oder dem Immobilienverkauf und fragen sich, ob Sie einen Energiebedarfsausweis benötigen? Oder Sie wollen wissen, welche Vorteile dieser im Vergleich zum Verbrauchsausweis bringt? In unseren häufig gestellten Fragen beantworten wir praxisrelevante Aspekte rund um den Bedarfsausweis.
Woran erkenne ich, ob mein Gebäude einen Bedarfsausweis benötigt?
Wenn Ihre Immobilie weder umfassend saniert wurde, noch valide Verbrauchsdaten verfügbar sind, verlangt das GEG einen Bedarfsausweis. Auch bei Neubauten ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Ich plane eine Sanierung. Brauche ich dafür unbedingt einen Bedarfsausweis?
Der Bedarfsausweis ist zwar keine Fördervoraussetzung für jede Sanierungsmaßnahme, bildet aber die Grundlage für viele geförderte Energieberatungen. Er liefert eine erste energetische Einschätzung und allgemeine Empfehlungen. Wenn Sie Fördermittel mit einem individuellen Sanierungsfahrplan nutzen möchten, ist der Bedarfsausweis unverzichtbar, denn er ist fester Bestandteil dieser Beratung.
Wie lange ist ein Energiebedarfsausweis gültig?
Er ist 10 Jahre lang gültig, sofern sich am Gebäude nichts Grundlegendes ändert. Bei einer umfassenden Sanierung oder einem Anbau muss ein neuer Ausweis erstellt werden.
Kann ich den Bedarfsausweis online erstellen lassen?
Nein, ein echter Bedarfsausweis erfordert eine fundierte energetische Bewertung durch einen Energieberater vor Ort. Angebote zur Online-Erstellung beziehen sich meist auf den Verbrauchsausweis. Bedarfsausweise ohne Vor-Ort-Termin sind nicht rechtsgültig.
Gibt es Förderung für den Bedarfsausweis?
Ja, im Rahmen einer BAFA-Energieberatung kann die Erstellung gefördert werden. Je nach Gebäudetyp und Umfang der Beratung sind Zuschüsse bis zu mehreren hundert Euro möglich. Wir beraten Sie gerne zu den Voraussetzungen und Kombinationsmöglichkeiten.
Wer darf einen Bedarfsausweis ausstellen?
Nur entsprechend qualifizierte Energieberater mit Eintrag in die Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena) dürfen Bedarfsausweise ausstellen. Die Heid Energieberatung erfüllt diese Voraussetzungen und bietet deutschlandweit Vor-Ort-Termine an.
