Dämmung, Heizung, Energieeffizienz: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG) – verpflichtet auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu konkreten Sanierungsmaßnahmen. Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist dabei entfallen, die Dämmpflichten gelten unverändert weiter. Hier erfahren Sie, wann die Pflicht greift, welche Ausnahmen gelten und wie Sie mit Förderung clever modernisieren.
- Pflichten gelten ohne Auslöser: Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen greifen die Nachrüstpflichten des GModG unmittelbar. Die Zwei-Jahres-Frist nach einem Eigentümerwechsel gilt ausschließlich für Ein- und Zweifamilienhäuser.
- Pflichtmaßnahmen: Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 35 GModG) sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG).
- Weggefallen: Die Austauschpflicht für alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen sind seit dem 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen.
- Neu beim Heizungstausch: Wer eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 stufenweise klimaneutrale Brennstoffanteile nachweisen – die sogenannte Biotreppe nach § 43 GModG.
- Pflicht bei Baumaßnahmen: Werden mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe (z. B. Fassade, Dach) modernisiert oder verändert, müssen die neuen energetischen Standards des GModG (§ 36 GModG) sofort umgesetzt werden.
- Ausnahmen: Es gibt Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude (§ 105 GModG) und wirtschaftliche Unzumutbarkeit (§ 102 GModG).
- Sanierungspflicht bei Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Sanierungspflicht betrifft das Gemeinschaftseigentum. Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft über Maßnahmen gemäß WEG-Recht.
- Bußgelder und Nachweispflichten: Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GModG). Nachweise über die Umsetzung müssen dokumentiert und vorgelegt werden.
Gibt es nach GModG eine Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt seit 2020 alle Vorgaben zur energetischen Qualität von Gebäuden. Nach einer ersten Verschärfung 2024 gab es im Sommer 2026 unter der neuen Bundesregierung nochmals größere Änderungen. Im Mittelpunkt steht beim seit 29. Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bekannten Gesetz dabei weiterhin die Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudesektor und damit auch die Sanierungspflichten nach GModG für bestimmte Bestandsgebäude.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das GModG genauso relevant wie für die zahlreichen Besitzer von Einfamilienhäusern, denn auch sie sind unter bestimmten Voraussetzungen zu konkreten energetischen Maßnahmen verpflichtet (§ 35 GModG). Auch wenn nicht jedes ältere Gebäude automatisch umfassend saniert werden muss, gelten klare Pflichten.
Mehrfamilienhäuser fallen also grundsätzlich in den Geltungsbereich des GModG, unabhängig davon, ob sie privat oder gewerblich vermietet werden. Das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen selbst genutztem Eigentum und Mietobjekten. Entscheidend ist, ob das Gebäude beheizt wird und wie hoch sein Energieverbrauch ist.
Pflichtmaßnahmen knüpfen insbesondere an den baulichen Zustand des Gebäudes und geplante Baumaßnahmen an. In bestimmten Fällen sieht das GModG zwingende Nachrüstungen vor. Unabhängig davon, ob die Maßnahme wirtschaftlich geplant war oder nicht.
Welche Vorschriften genau greifen, hängt vom Einzelfall ab. Ein qualifizierter Energieberater gibt Klarheit über den Handlungsbedarf.
Was sich mit dem GModG für Mehrfamilienhäuser geändert hat
Der Umbau des Gesetzes betrifft vor allem die Heizungsvorschriften. Die Anforderungen an die Gebäudehülle sind dagegen weitgehend unverändert geblieben.
Weggefallen: Austauschpflicht für alte Heizkessel und 65-Prozent-Regel
Mit dem GModG wurden die §§ 71 bis 73 GEG ersatzlos gestrichen. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern entfallen damit seit dem 29. Juli 2026:
- das Betriebsverbot für Standard- und Konstanttemperaturkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden oder älter als 30 Jahre sind (bisher § 72 GEG),
- die 65-Prozent-Regel, nach der eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien bereitstellen musste (bisher § 71 GEG),
- die Pflichtberatung vor dem Einbau einer fossil betriebenen Heizung (bisher § 71 Absatz 11 GEG),
- die Sonderregeln für Wohnungseigentümergemeinschaften zur Umstellung von Etagenheizungen (bisher §§ 71l bis 71n GEG).
Eine funktionierende Zentralheizung muss also nicht mehr allein wegen ihres Alters ausgetauscht werden. Wirtschaftlich kann der Austausch trotzdem sinnvoll sein, weil die CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe weiter steigt und diese Kosten bei vermieteten Mehrfamilienhäusern nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz anteilig beim Vermieter verbleiben.
Neu beim Heizungstausch: die Biotreppe nach § 43 GModG
Statt einer festen Erneuerbaren-Quote regeln die §§ 42 bis 46 GModG, was beim Ersatz einer Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude gilt. Die Technik wählen Sie frei – von der Wärmepumpe über Biomasse und Fernwärme bis zur Gas- oder Ölheizung.
Entscheiden Sie sich für eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut wird, müssen Sie nach § 43 GModG einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe nachweisen:
- ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent,
- ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent,
- ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent,
- ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent.
Angerechnet werden Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff. Die ersten beiden Stufen lassen sich alternativ über eine Solarthermieanlage erfüllen – bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen mit mindestens 0,03 Quadratmetern Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche – oder über eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
Wichtig für Mehrfamilienhäuser: Ist der Eigentümer nicht zugleich Betreiber der Heizungsanlage, trifft die Nachweispflicht den Betreiber (§ 43 Absatz 6 GModG). Ergänzend kündigt § 42a GModG eine Grüngas-/Grünheizölquote an, die Brennstofflieferanten bis 2045 zur vollständigen Umstellung auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichten soll.
Wann greift die Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser laut GEG?
Für Mehrfamilienhäuser sind zwei Pflichten dauerhaft zu erfüllen, unabhängig von Kauf, Erbe oder Baumaßnahmen: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung ungedämmter Leitungen in unbeheizten Räumen. Hinzu kommt die 10-Prozent-Regel, sobald Sie an der Gebäudehülle arbeiten lassen. Ziel ist es, den Energieverbrauch der Gebäude zu senken und die Klimaschutzbemühungen durch verbindliche energetische Mindeststandards zu unterstützen.
Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG)
Ist das Dachgeschoss nicht beheizt und nicht zu Wohnzwecken ausgebaut, muss die oberste Geschossdecke zum beheizten Bereich hin gedämmt werden. Alternativ kann das Dach selbst gedämmt werden. Dabei gilt nach § 35 GModG:
- Wird nachgerüstet, ist ein U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K) einzuhalten (§ 35 Absatz 1 GModG).
- Liegt bereits eine Dämmung vor, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, besteht keine Nachrüstpflicht. Eine qualifizierte Prüfung durch einen Energieberater schafft hier Klarheit.
- Ist die Dämmschichtdicke technisch begrenzt, etwa bei einer Zwischensparrendämmung, gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dämmschichtdicke eingebaut wird (§ 35 Absatz 2 GModG).
Die Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Absatz 4 GModG gilt nicht für Mehrfamilienhäuser. Sie ist Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen vorbehalten, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt.
Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen (§ 69 GModG)
Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die durch unbeheizte Räume verlaufen, müssen gedämmt werden. Bei Mehrfamilienhäusern betrifft das typischerweise Keller, Tiefgarage und Steigstränge. Konkret gilt nach § 69 GModG:
- Die Dämmschichtdicke richtet sich nach dem Innendurchmesser der Leitung (Anlage 8 zu den §§ 69 und 70 GModG).
- Auch Armaturen und Pumpengehäuse sind zu dämmen, soweit technisch möglich.
- Die Aufschubmöglichkeit nach § 69 Absatz 3 und 4 GModG – Erfüllung erst zwei Jahre nach einem Eigentümerwechsel – gilt nur für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen.
Die 10-Prozent-Regel bei baulichen Änderungen (§ 36 GModG)
Auch unabhängig von den Nachrüstpflichten greift die Sanierungspflicht, sobald mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe erneuert oder modernisiert werden. In diesem Fall müssen die geänderten Bauteile die energetischen Standards des GModG erfüllen (§ 36 GModG, bisher § 48 GEG). Die zulässigen Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten stehen in Anlage 7 zu § 36 GModG.
Maßgeblich ist die jeweilige Bauteilgruppe, also zum Beispiel alle Außenwände oder alle Fenster – nicht die gesamte Gebäudehülle. Bei einem Mehrfamilienhaus mit großer Fassadenfläche ist die Schwelle deshalb schneller erreicht, als viele Eigentümer erwarten. Ob die Maßnahme freiwillig erfolgt oder als Instandhaltung notwendig wird, spielt keine Rolle.
Ausnahmen und Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern
Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind Objekte unter Denkmalschutz (§ 105 GModG) und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, wobei in letzterem Fall ein Befreiungsantrag gestellt und bewilligt werden muss (§ 102 GModG).
Eine unbillige Härte liegt nach § 102 Absatz 1 GModG insbesondere vor, wenn sich die Aufwendungen innerhalb angemessener Frist nicht durch die Einsparungen erwirtschaften lassen oder in keinem angemessenen Verhältnis zum Gebäudewert stehen. Da Mehrfamilienhäuser die pauschale Wirtschaftlichkeitsausnahme des § 35 Absatz 4 GModG nicht nutzen können, ist dieser Antrag für sie der einzige Weg. Er verlangt eine belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro sowie behördliche Durchsetzungsmaßnahmen (§ 108 GModG). Der Höchstsatz gilt unter anderem für Verstöße gegen die Geschossdeckendämmung, die 10-Prozent-Regel und die Leitungsdämmung.
Wer ist von einer Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser betroffen und wer nicht?
Die Sanierungspflicht bei Mehrfamilienhäusern richtet sich nach den Eigentumsverhältnissen und unterscheidet zwischen Alleineigentum, Teileigentum (z. B. gemischt genutzte Gebäude), sowie dem klassischen Wohnungseigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Gemeinschaftseigentum & Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
In Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum betreffen die Nachrüstpflichten des GModG häufig das Gemeinschaftseigentum, beispielsweise die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach oder gemeinschaftliche Wärme- und Warmwasserleitungen. Die entsprechenden Pflichten werden grundsätzlich von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrgenommen. Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet regelmäßig die Eigentümergemeinschaft nach den Vorgaben im Wohnungseigentumsgesetz.
Konkret bedeutet das:
- Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen gelten die Pflichten aus § 35 Abs. 1 und § 69 Abs. 2 GModG unabhängig davon, ob und wann einzelne Eigentumswohnungen verkauft werden.
- Wechselt lediglich eine einzelne Wohnung den Eigentümer, verändert dies daher weder Umfang noch Fälligkeit dieser Pflichten.
- Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden grundsätzlich durch die Gemeinschaft umgesetzt. Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer nach den jeweils geltenden Verteilungsschlüsseln des WEG beziehungsweise nach abweichenden wirksamen Vereinbarungen oder Beschlüssen.
- Für Entscheidungen der Wohnungseigentümer über eine gemeinschaftliche Heizungsanlage gelten seit dem 29. Juli 2026 wieder die allgemeinen Regeln des WEG. Die früheren Sonderregelungen des GEG zu Etagenheizungen und zum Verfahren in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere §§ 71l bis 71n GEG, sind entfallen. Die technischen und energetischen Anforderungen an neu eingebaute oder ersetzte Heizungsanlagen richten sich jedoch weiterhin nach dem GModG.
Sondereigentum und Teileigentum
Für das Sondereigentum (die einzelne Wohnung oder Gewerbeeinheit) gibt es keine eigenständige GModG-Sanierungspflicht bei einem Einzelverkauf. Die energetischen Pflichten betreffen fast ausschließlich Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, und die Verantwortung liegt weiterhin bei der gesamten Gemeinschaft.
Sonderfall Alleineigentum
Ist das Mehrfamilienhaus im Alleineigentum einer natürlichen oder juristischen Person, trägt diese Person die Pflichten aus § 35 und § 69 GModG allein.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich vorab über den energetischen Zustand des Hauses und geplante Sanierungsmaßnahmen informieren, da künftige Beschlüsse zu Kostenbeteiligungen führen können.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Die energetische Sanierungspflicht nach GModG trifft beim Mehrfamilienhaus also immer das Gemeinschaftseigentum. Einzelne Wohnungseigentümer sind insofern betroffen, als sie im Rahmen der Gemeinschaft für die Umsetzung und Finanzierung gesetzlicher Pflichten mitverantwortlich sind – unabhängig davon, wer wann welche Wohnung übernimmt.
GModG-Vorgaben für Mehrfamilienhäuser sinnvoll umsetzen
Die Umsetzung der Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes bei Mehrfamilienhäusern erfordert sorgfältige Planung und fachkundige Beratung. Dabei bietet das GModG Pflichten, aber auch Chancen zur energieeffizienten und kostengünstigen Sanierung.
Energieberatung als Chance
Die frühere gesetzliche Beratungspflicht vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung ist mit § 71 Absatz 11 GEG entfallen. Eine Energieberatung ist damit freiwillig, wirtschaftlich aber wichtiger als zuvor, weil Sie die Technikwahl beim Heizungstausch nun frei treffen und die Folgekosten selbst abschätzen müssen.
Professionelle Energieberater analysieren das Gebäude, zeigen Einsparpotenziale auf und helfen, Fehler sowie Fehlinvestitionen zu vermeiden. Bei einem Mehrfamilienhaus kommt hinzu, dass die Beratung die Grundlage für den Beschluss in der Eigentümerversammlung liefert und die Voraussetzung für nahezu jede Förderung ist.
Das BAFA bezuschusst die Energieberatung für Wohngebäude mit bis zu 50 Prozent des Honorars, höchstens 850 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten.
Vorteile eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein strategisches Beratungsangebot speziell für Wohngebäude, darunter auch Mehrfamilienhäuser. Er zeigt Schritt für Schritt, wie eine Sanierung optimal umgesetzt werden kann, um den Energieverbrauch nachhaltig zu senken. Wesentliche Vorteile des iSFP sind:
- Maßgeschneiderte Analyse und Priorisierung der Sanierungsmaßnahmen
- Aufzeigen von Einsparpotenzialen und Kosteneffizienz
- Übersicht über Fördermöglichkeiten und Unterstützung bei der Antragstellung
- Erhöhung von Wohnqualität und Gebäudewert
- Erlaubt eine stufenweise Sanierung, die finanzielle Belastungen verteilt
Der iSFP ist für viele Förderprogramme Voraussetzung und öffnet so den Zugang zu staatlichen Zuschüssen. Den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gibt es seit dem 21. Juli 2026 allerdings erst ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 Euro und nur für den darüber liegenden Betrag. Bei Maßnahmen an einem Mehrfamilienhaus wird diese Schwelle in der Regel überschritten.
Kosten und Fördermöglichkeiten
Energetische Sanierungen können je nach Umfang kostenintensiv sein. Zahlreiche staatliche Förderprogramme helfen Eigentümern, die Investitionen wirtschaftlich zu gestalten:
- KfW-Förderung (z. B. Kredit 261): Darlehen mit Tilgungszuschüssen für effiziente Sanierungsmaßnahmen, auch für Mehrfamilienhäuser. Für die energetische Baubegleitung gibt es zusätzliche Kreditbeträge und Tilgungszuschüsse.
- BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Heizungsoptimierung, Wärmedämmung oder den Einsatz erneuerbarer Energien, abhängig von Maßnahme und in Kombination mit einem iSFP.
- Heizungsförderung der KfW für den Austausch der Heizungsanlage. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent und steht auch Vermietern und Wohnungseigentümergemeinschaften offen.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde zum 21. Juli 2026 reformiert. Für Mehrfamilienhäuser sind drei Punkte wichtig: Der Effizienzbonus von 5 Prozent ist entfallen, die förderfähigen Höchstkosten für die erste Wohneinheit sind auf 28.000 Euro gesunken, und ab dem 1. Februar 2027 sinken Klimageschwindigkeitsbonus und Kostendeckel halbjährlich weiter. Wer den Heizungstausch plant, sollte den Antrag deshalb früh genug stellen, um die maximale Fördersumme mitzunehmen.
Typische Sanierungsprojekte senken den Energieverbrauch in vielen Fällen deutlich und amortisieren sich meist in einem wirtschaftlich vertretbaren Zeitraum. Zudem steigert eine energetische Modernisierung den Marktwert des Gebäudes und verbessert die Vermietbarkeit.
Rechenbeispiel: Heizungstausch in einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten (WEG)
Ausgangslage
- Geplante Maßnahme: Austausch der alten Gas-Zentralheizung (22 Jahre alt, funktionstüchtig) durch eine Wärmepumpe
- Gesamtkosten: 45.000 Euro
- Eigentumsverhältnisse: vier gleich große Wohnungen, Miteigentumsanteil je 25 Prozent. Zwei Eigentümer bewohnen ihre Wohnung selbst, zwei vermieten.
Schritt 1: Förderfähige Kosten ermitteln und aufteilen
Die förderfähigen Höchstkosten richten sich nach der Zahl der Wohneinheiten: 28.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten. Für vier Wohneinheiten ergibt das 73.000 Euro, die bei gleichen Eigentumsanteilen jeweils maximale Höchstkosten von 18.250 Euro ergeben.
Die tatsächlichen Kosten von 45.000 Euro liegen darunter und sind damit vollständig förderfähig. Weil eine Zentralheizung alle Wohnungen versorgt, werden diese Kosten gleichmäßig auf die Wohneinheiten verteilt: 45.000 ÷ 4 = 11.250 Euro je Wohneinheit. Dieser Betrag ist die Bemessungsgrundlage für jeden einzelnen Fördersatz.
Schritt 2: Basisantrag der Gemeinschaft
Den Antrag auf die Grundförderung stellt der Verwalter oder eine andere bevollmächtigte Person für die WEG, nachdem die Eigentümerversammlung die Maßnahme beschlossen hat.
- Grundförderung: 30 Prozent auf 45.000 Euro = 13.500 Euro
- Dieser Betrag fließt an die Gemeinschaft und mindert die Umlage auf alle vier Eigentümer.
Schritt 3: Zusatzanträge der selbstnutzenden Eigentümer
Selbstnutzende Eigentümer können für dieselbe Maßnahme am Gemeinschaftseigentum zusätzlich Boni beantragen — bezogen auf ihren Anteil an den förderfähigen Kosten, also auf 11.250 Euro.
- Klimageschwindigkeitsbonus: 16 Prozent auf 11.250 Euro = 1.800 Euro je selbstnutzende Wohneinheit. Voraussetzung ist hier erfüllt, weil eine funktionstüchtige Gas-Zentralheizung ersetzt wird, die mindestens 20 Jahre in Betrieb war.
- Bei zwei Selbstnutzern: 3.600 Euro
- Ein Einkommensbonus kommt in diesem Beispiel nicht hinzu.
Schritt 4: Gesamtrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Investition | 45.000 Euro |
| Grundförderung (an die WEG) | − 13.500 Euro |
| Klimageschwindigkeitsbonus (2 × 1.800 Euro, an die Selbstnutzer) | − 3.600 Euro |
| Zuschüsse gesamt | 17.100 Euro |
| Verbleibende Investition | 27.900 Euro |
Schritt 5: Was das für die einzelnen Eigentümer bedeutet
Nach Abzug der Grundförderung verteilt die Gemeinschaft 31.500 Euro auf vier Wohneinheiten, also 7.875 Euro je Eigentümer. Die beiden Selbstnutzer erhalten ihren Bonus zusätzlich persönlich:
- Selbstnutzende Eigentümer: 7.875 − 1.800 = 6.075 Euro Eigenanteil. Bei einer Einsparung von rund 800 Euro Heizkosten pro Jahr amortisiert sich das nach etwa 7,6 Jahren.
- Vermietende Eigentümer: 7.875 Euro Eigenanteil. Die Heizkostenersparnis fällt hier beim Mieter an. Die Refinanzierung für die Eigentümer läuft über die Modernisierungsumlage, über die, je nach Erfüllung der Voraussetzungen aus § 559f BGB, die vollständigen oder die Hälfte der Kosten umgelegt werden können.
Was Sie bei der Antragstellung beachten müssen
- Die Reihenfolge ist zwingend: erst Beschluss der Eigentümerversammlung, dann Basisantrag durch den Verwalter, dann die Zusatzanträge.
- Der Zusatzantrag muss innerhalb von sechs Monaten nach Zusage des Basisantrags und vor der Nachweiseinreichung für den Basisantrag gestellt werden. Wer diese Frist verpasst, verliert den Bonus.
- Für die Finanzierung des Gemeinschaftsanteils steht der KfW-Ergänzungskredit im Programm 359 zur Verfügung. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum kann ihn nur die WEG beantragen.
- Ab dem 1. Februar 2027 sinken die förderfähigen Höchstbeträge halbjährlich um 750 Euro und der Klimageschwindigkeitsbonus um jeweils 4 Prozentpunkte. Ab Antragstellung am 1. August 2028 entfällt der Bonus ganz.
- Die Bemessungsgrundlage für die Boni richtet sich nach dem Miteigentumsanteil. Bei ungleich großen Wohnungen verschiebt sich die Rechnung entsprechend.
Sanierungsmaßnahmen am Mehrfamilienhaus rechtssicher umsetzen
Um die Sanierung gemäß GModG bei Mehrfamilienhäusern rechtssicher durchzuführen, ist ein strukturierter Ablauf wichtig, der alle notwendigen Schritte von der Beratung bis zum Nachweis abdeckt.
Ablauf: Energieberatung, Planung, Umsetzung, Nachweis
- Energieberatung: Zu Beginn sollte eine qualifizierte Energieberatung erfolgen. Ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte bewertet den energetischen Zustand des Gebäudes, ermittelt Einsparpotenziale und empfiehlt sinnvolle Maßnahmen. Diese Beratung ist oft Voraussetzung für Förderungen.
- Planung: Aufbauend auf der Beratung werden konkrete Sanierungsmaßnahmen ausgewählt und technisch geplant. Dabei werden Zeitpläne, Kosten und Förderanträge vorbereitet, um die Umsetzung effizient und fristgerecht zu gestalten.
- Umsetzung: Die geplanten Maßnahmen werden fachgerecht durch qualifizierte Handwerksbetriebe umgesetzt. Dabei ist auf die Einhaltung der technischen Vorgaben und Mindeststandards des GModG zu achten.
- Nachweis: Nach Abschluss der Sanierung müssen die Maßnahmen dokumentiert und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen nachgewiesen werden. Energieeffizienz-Experten oder Sachverständige erstellen dazu meist einen Abschlussbericht oder eine Bestätigung für die Behörden und Förderstellen.
Unterstützung durch zertifizierte Experten
Zertifizierte Energieeffizienz-Experten spielen eine zentrale Rolle in der rechtssicheren Sanierungsumsetzung:
- Sie garantieren eine fachlich fundierte Bewertung und Planung entsprechend der aktuellen GModG-Vorgaben.
- Sie unterstützen bei der Antragstellung von Fördermitteln und der korrekten Nachweiserstellung.
- Sie können als unabhängige Berater auch bei komplexen Gebäudestrukturen, wie Mehrfamilienhäusern, individuelle Lösungen anbieten.
- Durch ihre Zertifizierung sind sie berechtigt, offizielle Energieausweise und Nachweise auszustellen, die bei Kontrollen und bei der Eigentümerübergabe wichtig sind.
Eine professionelle Begleitung sorgt dafür, dass Sanierungen rechtskonform ablaufen, Fristen eingehalten werden und die Maßnahme langfristig Energieeinsparungen und Wertsteigerungen bringt.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser nach GModG
Die energetische Sanierungspflicht nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) betrifft viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Pflichten, Fristen und Ausnahmen.
Wann greift die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus?
Bei Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen gelten die Nachrüstpflichten zur Dämmung der obersten Geschossdecke und der Leitungen in unbeheizten Räumen dauerhaft, ohne dass ein Ereignis sie auslöst. Zusätzlich greift die Pflicht bei baulichen Änderungen, sobald mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe betroffen sind.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind laut GModG obligatorisch?
Typische Pflichten bei einer Sanierung nach dem GModG umfassen die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen. Der Austausch alter Heizkessel gehört seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr dazu: Das Betriebsverbot des früheren § 72 GEG ist ersatzlos entfallen.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja, es kann Ausnahmen von der Sanierungspflicht geben. Diese gelten beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude und bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, letztere muss jedoch über einen Befreiungsantrag nach § 102 GModG bestätigt werden. Die pauschale Wirtschaftlichkeitsausnahme für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser steht Mehrfamilienhäusern nicht offen.
Was passiert, wenn die Sanierungspflicht nach GModG nicht eingehalten wird?
Bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser nach dem GModG drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro (§ 108 GModG) sowie mögliche Zwangsmaßnahmen durch Behörden. Die Umsetzung der Maßnahmen und deren Nachweis sind verpflichtend.
Wie wirkt sich die Sanierungspflicht auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus?
Sanierungspflichten betreffen hauptsächlich das Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Heizung). Einzelne Wohnungseigentümer müssen sich über die Gemeinschaft an notwendigen Maßnahmen beteiligen, Entscheidungen erfolgen nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.
