GEG 2025: Diese Anforderungen gelten

Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) legt die energetischen Min­dest­stan­dards für Immobilien in Deutschland fest. Mit den neuen GEG-Anforderungen der jüngsten Novelle aus 2024 – bekannt als GEG 2025 – rücken Themen wie Heizungstausch, Dämmung und Sa­nie­rungs­pflich­ten noch stärker in den Fokus. Ob Neubau, Bestandsgebäude oder Ferienhaus – das Gesetz betrifft zahlreiche Pri­vatim­mo­bi­li­en und häufig auch Ge­schäfts­ge­bäu­de. Wer die Vorgaben kennt, kann handeln, Fördermittel sichern, langfristig Energiekosten sparen und Bußgelder vermeiden.

Überblick: Das GEG 2025 und seine Ziele

Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) ist seit November 2020 die zentrale Rechtsgrundlage für energetische Anforderungen an Gebäude in Deutschland. Es vereint die früheren Regelwerke En­er­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV), En­er­gie­ein­spa­rungs­ge­setz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Ziel ist es, die En­er­gie­ef­fi­zi­enz von Immobilien zu steigern, den Einsatz erneuerbarer Energien voranzutreiben und so die Kli­ma­schutz­zie­le der Bundesregierung zu erreichen.

GEG setzt auf wirt­schaft­li­ches Energiesparen

Mit der Novelle 2025 verschärfen sich die Anforderungen des GEG an Neubauten und Bestandsgebäude. Hintergrund sind unter anderem die Verpflichtungen Deutschlands im Rahmen des europäischen „Green Deal“ und die nationale Vorgabe, den Wärmesektor bis 2045 klimaneutral zu machen. Besonders relevant sind die verschärften Regeln beim Heizungstausch sowie die Nach­rüst­pflich­ten im Bestand.

Das GEG setzt auf drei zentrale Grundsätze:

• Energie sparen: Senkung des En­er­gie­ver­brauchs durch bessere Dämmung und effiziente Technik.
• Erneuerbare Energien nutzen: Verpflichtender Anteil erneuerbarer Energien, insbesondere bei neuen Heizungen.
• Wirt­schaft­lich­keit sichern: Maßnahmen müssen sich innerhalb der üblichen Nutzungsdauer refinanzieren können (Grundsatz der Wirt­schaft­lich­keit, § 5 GEG).

Das GEG ist damit also nicht nur ein „Heizungsgesetz“, als welches es von der Boulevardpresse oft verschrien wurde. Vielmehr ist besagtes Heizungsgesetz Teil eines umfassenden Regelwerks, das sämtliche Bereiche des Bauens, Sanierens und Nutzens von Immobilien betrifft, von der Gebäudehülle bis zur Anlagentechnik.

Welche För­der­mög­lich­kei­ten gibt es für Sa­nie­rungs­maß­nah­men aus dem GEG?

Unter der Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, finden Sie die staatlichen Fördermaßnahmen. Diese werden vom Bundesamt für Wirtschaft und Aus­fuhr­kon­trol­le (BAFA) und der KfW-Bank durchgeführt.

Alternativ haben Sie die Option, Sa­nie­rungs­maß­nah­men steuerlich abzusetzen. Insgesamt 20 Prozent der Kosten können Sie über drei Jahre verteilt erhalten.

GEG-Anforderungen für Neubauten

Wer heute ein neues Gebäude errichtet, muss es als Nied­rigst­ener­gie­ge­bäu­de planen, zumindest, wenn es in einem Neubaugebiet steht. Das bedeutet, dass der Energiebedarf laut GEG beim Neubau gegenüber dem rechtlich definierten Durch­schnitts­haus deutlich reduziert wird und ein erheblicher Teil des Verbrauchs durch erneuerbare Energien gedeckt sein muss. Das GEG schreibt hierfür zwei zentrale Kriterien vor: den Pri­mär­ener­gie­be­darf und den baulichen Wärmeschutz.

• Beim Pri­mär­ener­gie­be­darf dürfen Neubauten höchstens 55 Prozent des Verbrauchs eines vergleichbaren Re­fe­renz­ge­bäu­des erreichen (§ 15 GEG). Bauherren müssen also sicherstellen, dass zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung besonders effizient arbeiten.
• Auch der bauliche Wärmeschutz spielt eine entscheidende Rolle. Außenwände, Dächer und Fenster müssen so ausgeführt sein, dass Wärmeverluste minimiert werden. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Hülle eines Neubaus dauerhaft en­er­gie­ef­fi­zi­ent ist. Mit einer Wär­me­brü­cken­be­rech­nung lassen sich Wärmeverluste zusätzlich auf ein Minimum reduzieren.

Für Nicht­wohn­ge­bäu­de gelten die gleichen Prinzipien. Auch hier dürfen Energiebedarf und Wär­me­durch­gangs­ko­ef­fi­zi­en­ten bestimmte Grenzwerte nicht überschreiten. Gerade bei Büro– oder Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en lohnt es sich für Sie, die Anlagentechnik und die Beleuchtung frühzeitig in die Planung einzubeziehen. Eine Energieberatung für Unternehmen liefert die nötige Grundlage, um gesetzliche Vorgaben einzuhalten und langfristig Energiekosten zu senken.

Ein zentrales Thema für Neubauten ist die Heizungswahl, die im als „Heizungsgesetz“ bekannten Teil des GEG geregelt wird – dazu später mehr. Wärmepumpen, Fernwärme oder Solarthermie sind hier die typischen Lösungen. Damit die Dimensionierung der Anlage passt, empfiehlt sich eine präzise Heiz­last­be­rech­nung, die den Wärmebedarf exakt ermittelt.

Mit einer frühzeitigen Energieberatung für Wohngebäude können Bauherren außerdem prüfen, welche Fördermittel von BAFA und KfW für Neubauprojekte in Frage kommen. So verbinden sich gesetzliche Anforderungen mit finanziellen Vorteilen und der Weg in ein nachhaltiges, zu­kunfts­si­che­res Gebäude wird deutlich einfacher.

GEG-Anforderungen für Bestandsgebäude

In Sachen GEG-Anforderungen für Bestandsgebäude sieht der Gesetzgeber verschiedene Nachrüst- und Sa­nie­rungs­pflich­ten vor. Diese greifen immer dann, wenn ein Haus älter ist, bestimmte Bauteile erneuert werden oder ein Ei­gen­tü­mer­wech­sel stattfindet.

Zu den wichtigsten Nach­rüst­pflich­ten gehört die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, wenn der Dachraum unbeheizt ist. Auch Heizungs- und Warm­was­ser­lei­tun­gen in unbeheizten Kellern oder Nebenräumen müssen fachgerecht gedämmt sein. Zudem gilt der Austausch bestimmter alter Heizungskessel unter gewissen Umständen als verpflichtend (Ei­gen­tü­mer­wech­sel, Erreichen eines bestimmten Alters). Dies betrifft primär alte Kon­stant­tem­pe­ra­tur­kes­sel. Ergänzend fordert das Gesetz eine Hei­zungs­op­ti­mie­rung, sobald größere Maßnahmen an der Anlage durchgeführt werden. Stehen ohnehin weitere Arbeiten an beziehungsweise gibt es weitere Potenziale, kann eine ganzheitliche energetische Sanierung lohnenswert sein.

Kommt es zu Sanierungen an der Gebäudehülle, müssen die neuen Bauteile bestimmte Min­dest­stan­dards einhalten. Wird also das Dach neu gedeckt, die Fassade gedämmt oder Fenster ersetzt, sind die vorgegebenen U-Werte, die den Wärmeverlust angeben, zwingend einzuhalten. Auch hier ist eine Wär­me­brü­cken­be­rech­nung sinnvoll!

Heizungsgesetz im GEG: Was sich geändert hat

Das sogenannte Heizungsgesetz ist seit Anfang 2024 Teil des Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­set­zes. Es schreibt vor, dass neue Heizungen künftig zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Damit soll der Gebäudesektor unabhängiger von fossilen Energieträgern werden und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten.

Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Regel bereits. Bei Be­stands­ge­bäu­den und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten greifen Über­gangs­re­ge­lun­gen, die an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Hauseigentümer erhalten so je nach Gemeinde mehr Pla­nungs­si­cher­heit, um zwischen Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösungen zu wählen.

Typische Hei­zungs­op­tio­nen sind:

• Wärmepumpe: besonders effizient in Kombination mit guter Dämmung und Fußbodenheizung
• Fern- oder Nahwärme: sinnvoll, wenn ein Anschluss an ein Wärmenetz möglich ist
• Hybridheizungen: Kombination von Gas- oder Ölheizung mit erneuerbarer Technik wie Solarthermie
• Biomasseanlagen: Einsatz von Holzpellets oder Hackschnitzeln, besonders in ländlichen Regionen

Gerade im Bestand stellt sich häufig die Frage, wann eine alte Anlage ersetzt werden muss. Wir empfehlen: Prüfen Sie die mittelfristige Wirt­schaft­lich­keit Ihrer aktuellen Anlage und planen Sie rechtzeitig, um Fördermittel in Anspruch zu nehmen und nicht unter Zeitdruck handeln zu müssen.

GEG und Ferienhäuser

Oft werden wir gefragt, ob Ferienhäuser im GEG eine Sonderstellung innehaben. Tatsächlich gibt es besondere Regeln. Grundsätzlich sind sie von den energetischen Anforderungen ausgenommen, wenn sie weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder der En­er­gie­ver­brauch dadurch unter 25 Prozent des Jahresbedarfs eines ganzjährig genutzten Gebäudes liegt.

Wer sein Ferienhaus jedoch regelmäßig nutzt oder sogar ganzjährig vermietet, muss die gleichen Vorgaben einhalten wie bei Wohngebäuden: Dazu zählen Anforderungen an Dämmung, Heizung und gegebenenfalls auch Nach­rüst­pflich­ten.

Sa­nie­rungs­pflich­ten im Detail

Es gibt verschiedene Sa­nie­rungs­pflich­ten nach GEG, die insbesondere beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel relevant werden. Diese sind besonders relevant, weil mit relativ kurzen Fristen versehen. Neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren bestimmte Maßnahmen umsetzen, wenn diese bislang nicht erfolgt sind.

• Austausch alter Heizkessel: Kon­stant­tem­pe­ra­tur­kes­sel, die ein bestimmtes Alter erreichen, müssen unter bestimmten Umständen schon heute stillgelegt beziehungsweise ausgetauscht werden.
• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs: Ungedämmte Decken zu unbeheizten Dachräumen sind verpflichtend zu isolieren.
• Dämmung von Heizungs- und Warm­was­ser­lei­tun­gen: In unbeheizten Räumen sind offen liegende Rohre nachträglich zu isolieren.

Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob eine Sanierung geplant ist. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder in vier- bis fünfstelliger Höhe.

Darüber hinaus schreibt das Gesetz bei größeren Mo­der­ni­sie­run­gen vor, dass erneuerte Bauteile den aktuellen Min­dest­stan­dards entsprechen müssen. Wer also Dach, Fassade oder Fenster austauscht, muss die geforderten U-Werte einhalten.  Neben den Verpflichtungen für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser gibt es auch eine Sa­nie­rungs­pflicht für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser.

In bestimmten Fällen können Eigentümer Befreiungen beantragen – etwa, wenn eine Maßnahme technisch nicht machbar ist oder die Kosten in keinem wirtschaftlich vertretbaren Verhältnis stehen (§ 102 GEG).

Dämmung nach GEG

Wer das Thema Dämmung im GEG sucht, wird an verschiedenen Stellen fündig. Sowohl bei Sanierungen als auch beim Neubau müssen die Bauteile der Gebäudehülle bestimmte Min­dest­stan­dards einhalten.

Zusätzliche Maßnahmen: Neben den Pflichtwerten lassen sich durch weitergehende Dämmmaßnahmen zusätzliche Einsparungen erzielen. So können zum Beispiel hochwertige Fenster oder eine Kombination mit einer modernen Lüftung den En­er­gie­ver­brauch deutlich senken. Mit einem neu ausgestellten Energieausweis wird die erzielte Ef­fi­zi­enz­stei­ge­rung sichtbar und gegenüber Käufern oder Mietern transparent.

Anforderungen an Außenbauteile: Außenwände, Dächer und Kellerdecken dürfen nur so viel Wärme durchlassen, wie es die im Gesetz festgelegten Grenzwerte erlauben. Wer also sein Dach neu eindeckt oder eine Fassade saniert, muss darauf achten, dass die eingesetzten Materialien die vor­ge­schrie­be­nen U-Werte erreichen.

Wirt­schaft­lich­keit: Alle Maßnahmen müssen nicht nur technisch sinnvoll sein, sondern sich auch wirtschaftlich rechnen. Konkretes Praxisbeispiel: Die Investition in die Dämmung soll sich innerhalb der üblichen Lebensdauer durch eingesparte Heizkosten amortisieren. Eine fachkundige Energieberatung vor Ort hilft, die Kosten und Einsparungen realistisch zu kalkulieren.

Fazit zum GEG 2025: Chancen nutzen, Risiken vermeiden

Das Ge­bäu­de­en­er­gie­ge­setz bringt für Neubauten und Bestandsgebäude klare Anforderungen mit sich. Wer die Vorgaben kennt, kann rechtzeitig handeln und dadurch Bußgelder vermeiden, Energiekosten senken und den Wert der eigenen Immobilie langfristig sichern. Besonders beim Ei­gen­tü­mer­wech­sel oder beim Austausch der Heizung ist es wichtig, die Fristen einzuhalten und die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Eine fachkundige Begleitung erleichtert diesen Prozess erheblich. Mit einem individuellen Sa­nie­rungs­fahr­plan, einer professionellen Energieberatung oder der energetischen Baubegleitung lassen sich die gesetzlichen Vorgaben zuverlässig erfüllen und mit attraktiven Fördermitteln verbinden.

Häufige Fragen zu den GEG-Anforderungen

Sie möchten noch mehr erfahren? In diesem Abschnitt beantworten wir Ihnen oft gestellte Fragen zum GEG und seinen Anforderungen.