Dämmung, Heizung, Energieeffizienz: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu konkreten Sanierungsmaßnahmen. Hier erfahren Sie, wann die Pflicht greift, welche Ausnahmen gelten und wie Sie mit Förderung clever modernisieren.
- Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Beim Kauf, Erbe oder einer Schenkung eines Mehrfamilienhauses greift die Sanierungspflicht mit einer Frist von zwei Jahren für bestimmte energetische Maßnahmen wie Dämmung und Heizkesseltausch.
- Pflichtmaßnahmen: Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen sowie der Austausch alter Heizkessel.
- Pflicht bei Baumaßnahmen: Werden mehr als 10 Prozent der Gebäudehülle (z. B. Fassade, Dach) modernisiert oder verändert, müssen die neuen energetischen Standards des GEG sofort umgesetzt werden.
- Ausnahmen: Es gibt Ausnahmen für denkmalgeschützte Gebäude und wirtschaftliche Unzumutbarkeit.
- Sanierungspflicht bei Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Sanierungspflicht betrifft das Gemeinschaftseigentum. Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft über Maßnahmen gemäß WEG-Recht.
- Bußgelder und Nachweispflichten: Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder. Nachweise über die Umsetzung müssen dokumentiert und vorgelegt werden.
Gibt es nach GEG eine Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt seit 2020 alle Vorgaben zur energetischen Qualität von Gebäuden und wurde zuletzt 2024 nochmals verschärft. Im Mittelpunkt steht dabei die Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudesektor und damit auch die Sanierungspflichten nach GEG für bestimmte Bestandsgebäude.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das GEG genauso relevant wie für die zahlreichen Besitzer von Einfamilienhäusern, denn auch sie sind unter bestimmten Voraussetzungen zu konkreten energetischen Maßnahmen verpflichtet (§ 47 GEG). Auch wenn nicht jedes ältere Gebäude automatisch umfassend saniert werden muss, gelten klare Pflichten, wenn etwa der Eigentümer wechselt oder bestimmte Baujahre betroffen sind.
Mehrfamilienhäuser fallen also grundsätzlich in den Geltungsbereich des GEG, unabhängig davon, ob sie privat oder gewerblich vermietet werden. Das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen selbst genutztem Eigentum und Mietobjekten. Entscheidend ist, ob das Gebäude beheizt wird und wie hoch sein Energieverbrauch ist.
Pflichtmaßnahmen gelten insbesondere bei bestimmten baulichen Zuständen oder bei Änderungen der Eigentumsverhältnisse. In diesen Fällen sieht das GEG zwingende Nachrüstungen vor. Unabhängig davon, ob die Maßnahme wirtschaftlich geplant war oder nicht.
Welche Vorschriften genau greifen, hängt vom Einzelfall ab. Ein qualifizierter Energieberater gibt Klarheit über den Handlungsbedarf.
Wann greift die Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser laut GEG?
Die Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) greift insbesondere bei einem Eigentümerwechsel oder bei umfassenden Baumaßnahmen an der Gebäudehülle. Ziel ist es, den Energieverbrauch der Gebäude zu senken und die Klimaschutzbemühungen durch verbindliche energetische Mindeststandards zu unterstützen.
Wann gilt die Sanierungspflicht?
Ein Eigentümerwechsel – sei es durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung – löst laut GEG eine verbindliche Sanierungspflicht aus. Nach der Eintragung ins Grundbuch muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren energetische Mindestmaßnahmen umsetzen (§§ 71, 72 GEG):
- Austausch alter Heizkessel, die nicht mehr den aktuellen Anforderungen genügen
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches
- Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen
Auch ohne Eigentümerwechsel greift die Sanierungspflicht, sobald mehr als 10 Prozent der Gebäudehülle beziehungsweise bestimmter Bauteile an selbiger erneuert oder modernisiert werden. In diesem Fall müssen die neuen Teile sofort die aktuellen energetischen Standards des GEG erfüllen (§ 48 GEG).
Ausnahmen und Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern
Von der Sanierungspflicht ausgenommen sind Objekte unter Denkmalschutz und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, wobei in letzterem Fall ein Härtefallantrag gestellt und bewilligt werden muss (§ 102 GEG).
Die Pflicht zur Sanierung betrifft Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zudem in besonderem Maße, da alle Wohneinheiten den höheren Standards entsprechen müssen.
Bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro sowie behördliche Durchsetzungsmaßnahmen (§ 79 GEG). Käufer sind für die Einhaltung der Fristen und Sanierungsmaßnahmen verantwortlich und haften für eventuelle Versäumnisse.
Wer ist von einer Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser betroffen und wer nicht?
Die Sanierungspflicht bei Mehrfamilienhäusern richtet sich nach den Eigentumsverhältnissen und unterscheidet zwischen Alleineigentum, Teileigentum (z. B. gemischt genutzte Gebäude), sowie dem klassischen Wohnungseigentum innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Gemeinschaftseigentum & Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
In Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum betrifft die Sanierungspflicht in erster Linie das Gemeinschaftseigentum, also Bereiche wie Dach, Fassade, Heizungsanlage, Treppenhaus oder Versorgungsleitungen. Über energetische Sanierungsmaßnahmen darf hier nie ein einzelner Eigentümer alleine entscheiden. Maßnahmen müssen in der Eigentümerversammlung gemäß Wohnungseigentumsgesetz beschlossen werden und sind von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen.
Konkret bedeutet das:
- Trifft ein Eigentümerwechsel nur eine einzelne Wohnung, wird die gesetzliche Sanierungspflicht gemäß GEG nicht automatisch für das gesamte Mehrfamilienhaus ausgelöst.
- Die WEG ist jedoch verpflichtet, gesetzliche Auflagen (u. a. Dach- oder Geschossdeckendämmung, Rohrisolierung) für das Gemeinschaftseigentum einzuhalten, unabhängig vom Wechsel einzelner Eigentümer.
- Sanierungspflichten werden also gemeinschaftlich umgesetzt und finanziert, der Beschlussweg läuft immer über die Eigentümergemeinschaft.
Sondereigentum und Teileigentum
Für das Sondereigentum (die einzelne Wohnung oder Gewerbeeinheit) gibt es keine eigenständige GEG-Sanierungspflicht bei einem Einzelverkauf. Die energetischen Pflichten betreffen fast ausschließlich Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, und die Verantwortung liegt weiterhin bei der gesamten Gemeinschaft.
Sonderfall Alleineigentum
Ist das Mehrfamilienhaus im Alleineigentum einer natürlichen oder juristischen Person, gelten die klassischen Sanierungspflichten vollumfänglich: Beim Eigentümerwechsel des gesamten Hauses müssen innerhalb von zwei Jahren die GEG-Pflichtmaßnahmen (u. a. Heizungsmodernisierung, Dämmung) umgesetzt werden.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich vorab über den energetischen Zustand des Hauses und geplante Sanierungsmaßnahmen informieren, da künftige Beschlüsse zu Kostenbeteiligungen führen können.
Energieberater & Ing. André Heid M.Sc.
Die energetische Sanierungspflicht nach GEG trifft beim Mehrfamilienhaus also immer das Gemeinschaftseigentum. Einzelne Wohnungseigentümer sind insofern betroffen, als sie im Rahmen der Gemeinschaft für die Umsetzung und Finanzierung gesetzlicher Pflichten mitverantwortlich sind – unabhängig davon, wer wann welche Wohnung übernimmt.
GEG-Vorgaben für Mehrfamilienhäuser sinnvoll umsetzen
Die Umsetzung der Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes bei Mehrfamilienhäusern erfordert sorgfältige Planung und fachkundige Beratung. Dabei bietet das GEG Pflichten, aber auch Chancen zur energieeffizienten und kostengünstigen Sanierung.
Energieberatung als Pflicht und Chance
Gemäß GEG ist bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen und insbesondere beim Einbau neuer Heizungen (z. B. Gas- oder Ölheizung) eine Energieberatung verpflichtend. Diese Pflichtberatung unterstützt Eigentümer dabei, die wirtschaftlichsten und ökologisch sinnvollsten Sanierungsmaßnahmen zu identifizieren. Professionelle Energieberater mit entsprechender Qualifikation analysieren das Gebäude, zeigen Einsparpotenziale auf und helfen, Fehler sowie Fehlinvestitionen zu vermeiden. So werden individuelle Lösungen erarbeitet, die langfristig Kosten senken und die Energieeffizienz verbessern.
Vorteile eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist ein strategisches Beratungsangebot speziell für Wohngebäude, darunter auch Mehrfamilienhäuser. Er zeigt Schritt für Schritt, wie eine Sanierung optimal umgesetzt werden kann, um den Energieverbrauch nachhaltig zu senken. Wesentliche Vorteile des iSFP sind:
- Maßgeschneiderte Analyse und Priorisierung der Sanierungsmaßnahmen
- Aufzeigen von Einsparpotenzialen und Kosteneffizienz
- Übersicht über Fördermöglichkeiten und Unterstützung bei der Antragstellung
- Erhöhung von Wohnqualität und Gebäudewert
- Erlaubt eine stufenweise Sanierung, die finanzielle Belastungen verteilt
Der iSFP ist für viele Förderprogramme Voraussetzung und öffnet so den Zugang zu staatlichen Zuschüssen.
Kosten und Fördermöglichkeiten
Energetische Sanierungen können je nach Umfang kostenintensiv sein. Zahlreiche staatliche Förderprogramme helfen Eigentümern, die Investitionen wirtschaftlich zu gestalten:
- KfW-Förderung (z. B. Kredit 261): Darlehen mit Tilgungszuschüssen für effiziente Sanierungsmaßnahmen, auch für Mehrfamilienhäuser. Für die energetische Baubegleitung gibt es zusätzliche Kreditbeträge und Tilgungszuschüsse.
- BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen wie Heizungsoptimierung, Wärmedämmung oder den Einsatz erneuerbarer Energien, abhängig von Maßnahme und in Kombination mit einem iSFP.
Typische Sanierungsprojekte senken den Energieverbrauch in vielen Fällen deutlich und amortisieren sich meist in einem wirtschaftlich vertretbaren Zeitraum. Zudem steigert eine energetische Modernisierung den Marktwert des Gebäudes und verbessert die Vermietbarkeit.
Beispiel: Heizungstausch in einem Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten (WEG)
- Geplante Maßnahme: Austausch eines alten Öl- oder Gaskessels durch eine klimafreundliche Wärmepumpe
- Gesamtkosten für die Maßnahme: 45.000 Euro
Förderfähige Kosten nach BEG-Staffelung:
- Erste Wohneinheit: 30.000 Euro
- Zweite bis vierte Wohneinheit: 3 × 15.000 Euro = 45.000 Euro
- Gesamtsumme förderfähiger Kosten: max. 75.000 Euro
Gewählte Förderkonstellation:
- 30 Prozent Grundförderung (für effiziente Wärmepumpe)
- +5 Prozent Effizienzbonus (bei Austausch einer alten fossilen Heizung)
- 35 Prozent als Fördersatz gesamt
Maximal möglicher Zuschuss:
35 Prozent von 45.000 Euro (tatsächliche Investitionskosten) = 15.750 Euro
Effektive Investitionskosten nach Förderung:
45.000 Euro – 15.750 Euro = 29.250 Euro
Jährliche Energieeinsparung:
Ca. 3.200 Euro bei reduziertem Energieverbrauch durch moderne Wärmepumpe (ca. 800 Euro pro Wohneinheit und Jahr)
Amortisationszeit:
29.250 Euro ÷ 3.200 Euro ≈ 9,1 Jahre
Wichtig für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
- Die Abstimmung in der Eigentümerversammlung ist Voraussetzung für die Maßnahmenumsetzung – ein qualifizierter Energieberater begleitet hier auch strategisch und formal.
- Die Förderung wird zentral beantragt, der Antragsteller ist die WEG.
- Zusatzboni (z. B. für Einkommen) können individuell von selbstnutzenden Eigentümern geltend gemacht werden, müssen aber separat beantragt werden.
Sanierungsmaßnahmen am Mehrfamilienhaus rechtssicher umsetzen
Um die Sanierung gemäß GEG bei Mehrfamilienhäusern rechtssicher durchzuführen, ist ein strukturierter Ablauf wichtig, der alle notwendigen Schritte von der Beratung bis zum Nachweis abdeckt.
Ablauf: Energieberatung, Planung, Umsetzung, Nachweis
- Energieberatung: Zu Beginn sollte eine qualifizierte Energieberatung erfolgen. Ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte bewertet den energetischen Zustand des Gebäudes, ermittelt Einsparpotenziale und empfiehlt sinnvolle Maßnahmen. Diese Beratung ist oft Voraussetzung für Förderungen.
- Planung: Aufbauend auf der Beratung werden konkrete Sanierungsmaßnahmen ausgewählt und technisch geplant. Dabei werden Zeitpläne, Kosten und Förderanträge vorbereitet, um die Umsetzung effizient und fristgerecht zu gestalten.
- Umsetzung: Die geplanten Maßnahmen werden fachgerecht durch qualifizierte Handwerksbetriebe umgesetzt. Dabei ist auf die Einhaltung der technischen Vorgaben und Mindeststandards des GEG zu achten.
- Nachweis: Nach Abschluss der Sanierung müssen die Maßnahmen dokumentiert und die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen nachgewiesen werden. Energieeffizienz-Experten oder Sachverständige erstellen dazu meist einen Abschlussbericht oder eine Bestätigung für die Behörden und Förderstellen.
Unterstützung durch zertifizierte Experten
Zertifizierte Energieeffizienz-Experten spielen eine zentrale Rolle in der rechtssicheren Sanierungsumsetzung:
- Sie garantieren eine fachlich fundierte Bewertung und Planung entsprechend der aktuellen GEG-Vorgaben.
- Sie unterstützen bei der Antragstellung von Fördermitteln und der korrekten Nachweiserstellung.
- Sie können als unabhängige Berater auch bei komplexen Gebäudestrukturen, wie Mehrfamilienhäusern, individuelle Lösungen anbieten.
- Durch ihre Zertifizierung sind sie berechtigt, offizielle Energieausweise und Nachweise auszustellen, die bei Kontrollen und bei der Eigentümerübergabe wichtig sind.
Eine professionelle Begleitung sorgt dafür, dass Sanierungen rechtskonform ablaufen, Fristen eingehalten werden und die Maßnahme langfristig Energieeinsparungen und Wertsteigerungen bringt.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser nach GEG
Die energetische Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) betrifft viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Pflichten, Fristen und Ausnahmen.
Wann greift die Sanierungspflicht für ein Mehrfamilienhaus?
Die Pflicht greift beim Eigentümerwechsel (Kauf, Erbschaft, Schenkung) und bei größeren Baumaßnahmen an der Gebäudehülle. Ab der Eintragung ins Grundbuch müssen verpflichtende Maßnahmen meist innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind laut GEG obligatorisch?
Typische Pflichten bei einer Sanierung nach GEG umfassen den Austausch bestimmter alter Heizkessel (Standard- bzw. Konstanttemperaturkessel ab 4 kW und bis 400 kW Nennleistung), die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja, es kann Ausnahmen von der Sanierungspflicht geben. Diese gelten beispielsweise für denkmalgeschützte Gebäude und bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, vor allem letztere muss jedoch mittels Härtefallantrag bestätigt werden.
Was passiert, wenn die Sanierungspflicht nach GEG nicht eingehalten wird?
Bei Nichteinhaltung der Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser nach GEG drohen hohe Bußgelder sowie mögliche Zwangsmaßnahmen durch Behörden. Die Umsetzung der Maßnahmen und deren Nachweis sind verpflichtend.
Wie wirkt sich die Sanierungspflicht auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) aus?
Sanierungspflichten betreffen hauptsächlich das Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Heizung). Einzelne Wohnungseigentümer müssen sich über die Gemeinschaft an notwendigen Maßnahmen beteiligen, Entscheidungen erfolgen meist gemeinschaftlich.
Welche Fristen gelten für die Umsetzung der Sanierung bei Mehrfamilienhäusern?
Bei Eigentümerwechsel müssen die verpflichtenden Sanierungsarbeiten innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen sein. Bei Baumaßnahmen, die mehr als 10 Prozent von Bauteilen der Gebäudehülle betreffen, sind die energetischen Vorgaben so umzusetzen, dass die Anforderungen nach Fertigstellung erfüllt werden.
